מאמרים בנושא תמ"א 38

דין מחסן כדין דירה... או שלא...
עו"ד גיא יקותיאל
בעלים של מחסן קטן בקומת הקרקע של בניין דירות בחולון לא נתן הסכמה לפרויקט תמ"א 38 חיזוק במסגרתו אמור המחסן לעבור מקום. המפקחת על המקרקעין בחולון לא אישרה את הפרויקט, הדיירים ערערו לבית המשפט המחוזי בתל אביב, מה החליטה השופטת?

בעלי דירות  בבניין בחולון חתמו במרץ 2015 על הסכם תמ"א 38 1 (חיזוק) מול חברת "אילנות חולון". הבניין כולל עשר יחידות, תשע רשומות כדירות ואחת כמחסן אשר בעליו הרשום הנה חברה בשם "בן אורי 1973 חברה לעבודות ציבוריות ובנין". במסגרת התכנון ההנדסי של הפרויקט נוצר הכרח להעביר את המחסן הקטן לאזור אחר בבניין המשופץ. בעלי הדירות לא הצליחו לאתר את בעלי החברה או לקבל מהם אישור להעתקתו ולכן הגישו תביעה למפקחת כדי שתאשר את הפרויקט בכל זאת. כתב התביעה נשלח למשרדים הרשומים של החברה ולבעליה, גם הפעם ללא תגובה.

המפקחת דחתה את בקשת בעלי הדירות למתן פסק דין בהיעדר הגנה ובסופו של דבר דחתה את תביעתם. בדחייה התבססה המפקחת על שתי קביעות: 
1. אין לה סמכות לאשר הריסת יחידה בבניין ושינוי מיקומה תוך פגיעה בזכויות הקנייניות של בעליה.
2. התוכנית לא שוויונית משום שהמחסן לא אמור לקבל את התוספות שיקבלו שאר הדירות בבניין כמו מרפסת וממ"ד.

בעלי הדירות לא קיבלו את הפסיקה והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי על פסק הדין. גם הפעם לא התקבלה תגובה מטעם החברה.בערעור טענו הדיירים בין היתר כי המפקחת לא פירשה נכון את החוק והפסיקה שמעניקים לה סמכות נרחבת ביותר לאישור תכניות חיזוק. עוד נטען כי אין להשוות בין דירות המגורים לבין המחסן, וממילא אף הוא יושבח ויוגדל לפי תכנית הבנייה.

קביעת השופטת
השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבלה את ערעור בעלי הדירות וקבעה שהמפקחת טעתה והפרויקט יכול לצאת לפועל. השופטת קבעה שסמכות המפקחת נרחבת יותר משחשבה, זאת בהתאם לחוק החיזוק ופרשנות בית המשפט העליון לחוק זה.

השופטת קבעה שמאחר ולמפקחת יש סמכות להורות על הריסת בניין לפי חוק החיזוק קל וחומר שהיא יכולה לאשר הריסה חלקית כפי שמתבקש במקרה זה. עוד פסקה השופטת שנכונה טענת המערערים שחוסר התגובה מצד החברה מהווה עילה לפסיקה לטובת דיירי הבניין.
גם עמדת המפקחת לגבי שוויוניות הפרויקט נדחתה ע"י כב' השופטת. "...שוויון הינו נקיטת דין שווה כלפי שווים ומהגדרה זו נובע כי לא ניתן להשתמש בטענה הנסבה על שוויון מקום בו מדובר בשונים ושאינם שווים", כתבה. בהתאם לכך, אי אפשר להשוות בין דירות שכוללות חדרים, מטבח ותשתיות לבין מחסן קטן. 

לאור כל זאת השופטת ביטלה את פסק הדין של המפקחת ואישרה לבעלי הדירות להתחיל את הפרויקט. לא נפסקו הוצאות.

ב"כ המערערים (מטעם היזם): עו"ד איתמר כהן, עו"ד אסף לוי

לחצו כאן לפסק הדין המלא בתיק עש"א 48996-10-18

* עו"ד גיא יקותיאל עוסק בהתחדשות עירונית ותמ"א 38.

**הכותב מייצג את בעלי הדירות בפרויקט.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה