מאמרים בנושא תמ"א 38

דין מחסן כדין דירה... או שלא...
עו"ד גיא יקותיאל
בעלים של מחסן קטן בקומת הקרקע של בניין דירות בחולון לא נתן הסכמה לפרויקט תמ"א 38 חיזוק במסגרתו אמור המחסן לעבור מקום. המפקחת על המקרקעין בחולון לא אישרה את הפרויקט, הדיירים ערערו לבית המשפט המחוזי בתל אביב, מה החליטה השופטת?

בעלי דירות  בבניין בחולון חתמו במרץ 2015 על הסכם תמ"א 38 1 (חיזוק) מול חברת "אילנות חולון". הבניין כולל עשר יחידות, תשע רשומות כדירות ואחת כמחסן אשר בעליו הרשום הנה חברה בשם "בן אורי 1973 חברה לעבודות ציבוריות ובנין". במסגרת התכנון ההנדסי של הפרויקט נוצר הכרח להעביר את המחסן הקטן לאזור אחר בבניין המשופץ. בעלי הדירות לא הצליחו לאתר את בעלי החברה או לקבל מהם אישור להעתקתו ולכן הגישו תביעה למפקחת כדי שתאשר את הפרויקט בכל זאת. כתב התביעה נשלח למשרדים הרשומים של החברה ולבעליה, גם הפעם ללא תגובה.

המפקחת דחתה את בקשת בעלי הדירות למתן פסק דין בהיעדר הגנה ובסופו של דבר דחתה את תביעתם. בדחייה התבססה המפקחת על שתי קביעות: 
1. אין לה סמכות לאשר הריסת יחידה בבניין ושינוי מיקומה תוך פגיעה בזכויות הקנייניות של בעליה.
2. התוכנית לא שוויונית משום שהמחסן לא אמור לקבל את התוספות שיקבלו שאר הדירות בבניין כמו מרפסת וממ"ד.

בעלי הדירות לא קיבלו את הפסיקה והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי על פסק הדין. גם הפעם לא התקבלה תגובה מטעם החברה.בערעור טענו הדיירים בין היתר כי המפקחת לא פירשה נכון את החוק והפסיקה שמעניקים לה סמכות נרחבת ביותר לאישור תכניות חיזוק. עוד נטען כי אין להשוות בין דירות המגורים לבין המחסן, וממילא אף הוא יושבח ויוגדל לפי תכנית הבנייה.

קביעת השופטת
השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבלה את ערעור בעלי הדירות וקבעה שהמפקחת טעתה והפרויקט יכול לצאת לפועל. השופטת קבעה שסמכות המפקחת נרחבת יותר משחשבה, זאת בהתאם לחוק החיזוק ופרשנות בית המשפט העליון לחוק זה.

השופטת קבעה שמאחר ולמפקחת יש סמכות להורות על הריסת בניין לפי חוק החיזוק קל וחומר שהיא יכולה לאשר הריסה חלקית כפי שמתבקש במקרה זה. עוד פסקה השופטת שנכונה טענת המערערים שחוסר התגובה מצד החברה מהווה עילה לפסיקה לטובת דיירי הבניין.
גם עמדת המפקחת לגבי שוויוניות הפרויקט נדחתה ע"י כב' השופטת. "...שוויון הינו נקיטת דין שווה כלפי שווים ומהגדרה זו נובע כי לא ניתן להשתמש בטענה הנסבה על שוויון מקום בו מדובר בשונים ושאינם שווים", כתבה. בהתאם לכך, אי אפשר להשוות בין דירות שכוללות חדרים, מטבח ותשתיות לבין מחסן קטן. 

לאור כל זאת השופטת ביטלה את פסק הדין של המפקחת ואישרה לבעלי הדירות להתחיל את הפרויקט. לא נפסקו הוצאות.

ב"כ המערערים (מטעם היזם): עו"ד איתמר כהן, עו"ד אסף לוי

לחצו כאן לפסק הדין המלא בתיק עש"א 48996-10-18

* עו"ד גיא יקותיאל עוסק בהתחדשות עירונית ותמ"א 38.

**הכותב מייצג את בעלי הדירות בפרויקט.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

התחדשות עירונית 2022

ניתן לקבוע כבר ברמת וודאות גבוהה שהשנים הקרובות יהיו תור הזהב של ההתחדשות העירונית. עתודות קרקע נמוכות, מחירי נדל"ן גבוהים ושיכונים מתפוררים במרכזי הערים הם כר פורה לגל ענק של פרויקטים.
נוסיף לכך את ההחלטה להוריד את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי לתביעת דיירים סרבנים בפינוי בינוי ל 66% מהבעלים במקום 80% היום. נוסף גם סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב כך ששיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

מאות ואולי אלפי פרויקטים תקועים בשל דיירים "סרבנים" שחרור החסם הזה עשוי להקטין את הזמן הממוצע להבשלת פרויקט בשנתיים ויותר.

ההתבגרות של השוק כוללת גם הסכמה כללית שתמ"א 38 חיזוק היא החלופה הפחות מועדפת ואם יש ברירה אז עדיפים פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי או לפחות הריסה והקמה של בניין חדש (תמ"א 38 2)

אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה