רוצים לקדם פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי? עשר מושגים שחשוב להכיר לפני שיוצאים למסע.
יותר ויותר פרויקטים של פינוי בינוי ושל תמ"א 38 קורמים עור וגידים בשנים האחרונות, בשל העובדה שהם מאפשרים לנצל את עתודות הקרקע המוגבלות בערים ולקדם את תחום ההתחדשות העירונית. לא פעם חוסר הידע של בעלי הדירות עלול להביא לכך שזכויותיהם ייפגעו על ידי היזמים, ולכן הכנו עבורכם רשימת מושגים בסיסיים שעליכם להכיר, כשאתם מתחילים בתהליך המורכב של תמ"א 38 בבניין שלכם.
תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך שהיא מציעה תמריצים כלכליים על מנת לעודד את יישום התוכנית, כמו הענקת זכויות בנייה ופטור ממסים והיטלים שונים. התכנית חלה על בניינים שנבנו לפני שנת 1980 או על כאלו שאינם עומדים בתקן הישראלי הנדרש בחוק נגד רעידות אדמה.
הפרויקט ממומן למעשה באמצעות זכויות הבנייה שמתווספות לבניין הקיים מכוח תמ"א 38/1, כלומר היזם רשאי לבנות דירות חדשות בבניין ולמכור אותן. התיקון השני לתמ"א 38 הוא למעשה פינוי-בינוי, במסגרתו הבניין הקיים מפונה ונהרס, ולאחר מכן נבנה מחדש עם תוספות בנייה.
פינוי בינוי
במסגרת פינוי בינוי נהרס ונבנה מחדש מתחם שמיועד להתחדשות עירונית ושהוכרז כך על ידי הרשות המקומית. מטרות הפרויקט הן ניצול יעיל יותר של הקרקע לצד התחדשות עירונית ושיפור הסביבה והתשתיות של שכונות ישנות ומוזנחות. גם כאן במסגרת הפרויקט ניתנות הטבות מיסוי ותוספת זכויות בנייה על מנת לעודד יזמים להוציא לפועל פרויקטים אלו באמצעות יצירת כדאיות כלכלית.
יש לציין כי על תמ"א 38 ועל פינוי בינוי חלים תנאים וכללים משפטיים שונים, כאשר יש להימנע מלערבב בין השניים, לדוגמה בכל אחד מהפרויקטים דרוש רוב אחר מבין בעלי הדירות לצורך קבלת היתר בנייה. בכל מקרה, על בעלי הדירות לדרוש מהיזם או הקבלן ערבויות וביטחונות לפני שהם יוצאים לדרך משותפת.
ערבות חוק מכר
זוהי ערבות שהבנק נותן לבעלי הדירות כדי להבטיח את קבלת הדירה החדשה או את שוויה במקרים של פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש. בדרך כלל, בפרויקטים מעין אלו, בעלי הדירות מקבלים מהיזם מימון עבור שכירת דירה חלופית עד לבניית הבניין מחדש. אולם, לעיתים יש מקרים כאשר הפרויקט נתקע ואז נדרש מימוש של הערבות – במקרים אלו הבנק יעביר לבעלי הדירות את סכום שווי הדירות תמורת וויתור מצדם על זכאות לדירה חדשה. אפשרות נוספת, במקרה של התארכות לוח הזמנים באופן חריג, היא שהבנק יבצע את הפרויקט וימסור לדיירים דירה חדשה במקום היזם.
ערבות ביצוע
ערבות זו מתבקשת בפרויקטים של תמ"א 38/1, חיזוק ותוספות בנייה. מדובר בערבות אוטונומית שנועדה להבטיח לכל הפחות את ביצוע עבודות הבנייה לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
ערבות מיסים
ערבות זו נדרשת בכל סוגי הפרויקטים, כאשר הקבלן צריך להעמיד עבור הדיירים ערבות מתאימה להבטחת תשלום מיסים. יש לציין, שברוב המקרים בעלי הדיירים פטורים מתשלום מיסים בפרויקטים של תמ"א 38 ושל פינוי בינוי.
ערבות שכירות
ערבות זו נדרשת בדרך כלל בפרויקטים של תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש, אולם במקרים מסוימים ניתן לקבלה גם במקרים של תמ"א 38, חיזוק ותוספת בנייה, בהתאם לפרויקט ולכדאיות הכלכלית שלו. הערבות נדרשת להבטחת תשלום דמי שכירות עבור בעלי הדירות, במקרים שהם נדרשים לפנות את דירתם ולגור בדירה שכורה למשך זמן ביצוע הפרויקט.
ערבות בדק
ערבות זו נועדה להבטיח שהיזם יבצע תיקונים של ליקויי בנייה (תיקוני בדק), לאחר מסירת הדירה החדשה לבעלים, ונדרשת גם בפרויקטים של תמ"א 38 וגם של פינוי בינוי.
ערבות רישום בית משותף
ערבות זו נועדה להבטיח את תיקון רישום צו הבית המשותף ורישום זכויות הבעלים בדירה החדשה, ונדרשת גם בפרויקטים של תמ"א 38 וגם של פינוי בינוי.
ערבות לתשלום דמי ניהול
ערבות זו נהוגה במקרים של פרויקטים של פינוי בינוי, כאשר היזם לוקח על עצמו לשלם את דמי הניהול במקום בעלי הדירות למשך תקופה שמסוכמת על הצדדים.
ערבות למחיקת הערת אזהרה
ערבות זו נדרשת גם בפרויקטים של תמ"א 38 וגם בפרויקטים של פינוי בינוי, במקרה בו היזם מפר את ההסכם, או לחילופין כששני הצדדים מסכימים לוותר על הפרויקט. במקרה כזה חובה מחוק את ההערות על זכויות הבעלים.
מעבר לערבויות שהוזכרו, חשוב לדאוג לפוליסות ביטוח מתאימות בהתאם לסוג והיקף הפרויקט מול הקבלן, בהן ביטוח לציוד, לגוף, למבנה, ביטוח עבודות קבלניות ועוד. הן הביטוחים ושווי ותנאי הערבויות, נקבעים בהתאם לסיכונים שבפניהם עומדים בעלי הדירות.
עו"ד ומגשר חיים פרטוש עוסק בתחום ההתחדשות העירונית
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
|