מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 - לבחור את היזם הנכון
אדריכלית עדנה מור
בחירת יזם נכון לפרוייקט הנה שלב קריטי בתמ"א 38, אדריכלית עדנה מור במאמר העוסק בנושא.
המאמר כולל גם סיפור מקרה של שני בניינים, כל אחד והיזם שלו. . .

לפני חמש שנים כשרק קיבלה תוקף, איש לא הכיר את "תמ"א 38".
ב: 2010 לא נותר איש, שאינו מכיר אותה.
 
ברבים מן הבניינים, שנבנו לפני ינואר 1980 באזור גוש דן והשרון, מתחרים בימים אלה ממש מספר יזמים במקביל על הזכות לבנות על הגג ובקומה המפולשת.
הארץ מלאה קבלנים, מתווכים, עורכי דין, שמאים, אנשי עסקים ומשקיעים, שגמרו אומר להשקיע את ממונם באפיק ההשקעה החדש, הקרוי "תמ"א 38".
העובדה, שעד כה נבנו תוספות מכוחה רק בבניינים ספורים, אינה עוצרת איש ממרוצתו. הימים ימי תחרות על לבם של דיירים באשר הם.
והדיירים – הם מבינים היום מה רב כוחם. על שולחנם הצעות מכמה יזמים שונים, והם מקפידים לבדוק היטב ממי יפיקו את המרב ואת המיטב.
מכיוון שכך הם פני הדברים, נוצרה מציאות חדשה, שבה ממהרים יזמים לקבוע עובדה בשטח – בלעדיות על תכנון ובנייה עתידית בכמה שיותר בניינים.

ברוח דברים זו באחת הערים בגוש דן פנו שני יזמים מתחרים לשני בניינים הממוקמים לא רחוק זה מזה.
בשניהם נרשמה היענות ראשונית ניכרת להצעה לבנות תוספות בנייה לדיירים הקיימים ודירות חדשות על גג הבניין.
בשניהם הוצעה עקרונית לדיירים תוספת מעלית ממ"ד (13 מ"ר ברוטו), מרפסת מקורה ( 12 מ"ר ברוטו), חיזוק הבניין, שיפוץ לובי הכניסה וחזיתות הבניין.
התקבלה הסכמה בין הדיירים לבין היזמים, ובכל אחד מן הבניינים הוחלט, כי לפגישה הבאה יגיעו היזמים, ובאמתחתם תוכנית מוצעת לקומת הקרקע ולקומה הטיפוסית והדמיית הבניין ל"אחרי הבנייה".

בבניין הראשון פנה היזם לאדריכל שלו וביקש ממנו להכין את התוכניות ואת ההדמיה על סמך נתוני הגרמושקה (תוכנית להיתר בנייה) המקורית. מיחשב האדריכל את תוכניות הבניין המקוריות משנת 1951, שצילם בגנזך העירייה, הוסיף את התוספות המבוקשות בהתאם להוראות התמ"א, בנה הדמיה קלילה ומסר את הגיליונות ליזם.
היזם קבע אסיפת דיירים, שאליה הגיעו 9 בעלי דירות מתוך 12 סה"כ. האדריכל הציג את התוכניות המוצעות. הדיירים, שברובם לא הצליחו לרדת לעומקן של התוכניות, סמכו על שיפוטו האמין של נציג הועד.
דומה היה, כי הכול היו מרוצים מן הפתרון. הוחלט פה אחד לחתום על ההצעה בימים הקרובים ולתת ליזם אור ירוק להתקדם בהכנת הגרמושקה. אחד הדיירים אף התנדב להסביר ולשכנע את 3 הדיירים, שנעדרו מן הישיבה, בכדאיות הפרויקט.
הוקצבו שבועיים לשכנוע הדיירים. בתומם שוכנעו שני דיירים מתוך שלושת הנעדרים, אך נותר סרבן בנייה אחד. הוא סירב נחרצות להסכים לגור ב"אתר בנייה". סוכם בין נציג הוועד לבין הקבלן, כי אם לא תהיה ברירה, ידאג הקבלן ויספק לדייר הסרבן דירה חלופית בקרבת מקום, העיקר שיחתום על התוכנית.
בשלב זה הזמין הקבלן מודד מוסמך לשטח. מקץ שבועיים עת קיבל האדריכל את תוכנית המודד למשרדו הזדרז וטלפן ליזם. בקול רוגז הסביר, כי הקבלן, שבנה את הבניין, חרג מתוכניות ההיתר המקורי, וכעת מסתבר כי הוא גדול יותר במידותיו וגדלי הממ"דים והמרפסות, ששורטטו על גבי תוכנית המודד, כבר אינם מתאימים לשרטוט המקורי. יחד עם זאת הבטיח ליזם, כי ישנה לפיכך את מיקום הממ"דים המקורי ויעתיקם למקום אחר.
היזם נרגע, והאדריכל עדכן את התוכניות.

באסיפת הדיירים הפעם נכחו 11 הדיירים, שהסכימו לפתרון האדריכלי המוצע.
האדריכל הסביר, שחל שינוי בתוכניות, ופירט את המצב החדש.
הפעם קמו נציג הוועד ושניים מן הדיירים ומחו על הפתרון שהוצע. הסתבר, כי בחלוף השנים שינו שלושתם את פנים דירותיהם כך, שמיקום הממ"ד החדש לא השתלב עם סידור הדירה הקיים, על אף שהתאים ככפפה ליד לשאר הדירות.
הן הדיירים והן האדריכל והיזם הפכו קצרי סבלנות. היזם והאדריכל הבטיחו, שיבדקו שוב את הנושא.
נקבעה אסיפת דיירים שלישית לשבועיים מאוחר יותר.

בינתיים סיפר נציג וועד הדיירים לחברו בבניין השני על אודות המתרחש בבניין שבו הוא מתגורר.
החבר התפלא לשמוע על "תהליך העבודה החובבני", כהגדרתו, והמליץ לנציג לפנות ליזם "שלו".
היזם "שלו", כך הסביר, לא נתן לאדריכל לשרטט קו אחד על הנייר בטרם שלח מודד מוסמך לשטח, סייר בכל 8 הדירות הקיימות בבניין, אבחן דירות שתכנון הפנים שלהן שונה מאז 1965 (השנה שבה נבנה הבניין), שלח גם אליהן את המודד, ובכל אלה צייד את האדריכל שלו, שתכנן על פיהם את תוספות הממ"דים והמרפסות בדיוק מוחלט. בנוסף אישר האדריכל עקרונית את הצעתו מול מהנדס הרישוי בעירייה.
שבעה מתוך שמונת הדיירים הקיימים חתמו בסופם של שכנועים אינטנסיביים, כך הסביר, על הצעת היזם, ובימים אלה ממש מכין האדריכל את הגרמושקה (תוכניות) להיתר הבניה. בעוד שנה, כעת חיה, יהיה ההיתר בידיהם, ומכאן הדרך לבנייה חלקה וקצרה. בינתיים הדיירים מפעילים לחץ מתון אך קבוע על הדייר הסרבן שלהם, ולמרבה המזל כבר מסתמנת ברקע הסכמתו המאולצת.

שמע הנציג את הסיפור, ואוזניו בערו. צמד חובבים לקח לעצמו, כך קבע בינו לבין עצמו, וגרר יחד אתו את כל הדיירים. כעת הוא האחראי בעיני שכניו על כל עיכוב, שיחול מעתה בקידום הפרויקט. דווקא הוא, ששעט קדימה כדי לקדם את האינטרסים של בעלי הדירות עומד לטרפד במו ידיו את התהליך, וכל זאת כי לא השכיל לעמוד על טיבם של היזם והאדריכל, ובזבז עליהם שעות ארוכות בשיחות ובפגישות.
מבט אחד בפני חברו, שישב מולו מרוצה וזחוח, הרתיח אותו עוד יותר.
באותו רגע נמחק היזם 'החובב' מזיכרונו. הוא חייג בנייד ליזם 'המקצועי' והודיע לו חגיגית, כי הוא ושכניו מוכנים לשמוע הצעה מבית היוצר שלו, שכן בזה הרגע שחרר עצמו מכל מחויבויותיו הקודמות.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה