שוק התמ"א 38 מתחדש: עם למעלה מעשור להווסדה של התמ"א 38, עברה התכנית שינויים והתאמות רבות למציאות המשתנה. גם בעלי הדירות שינו את פניהם והפכו לפיקחים ולמודי ניסיון, חשדניים יותר אך גם תכליתיים הרבה יותר. היום כולם מבינים שהמשחק הוא לא מי נותן יותר מטרים, או מי מספק מפרט יותר עשיר, אלא איזו חברה עומדת מאחורי ההצעה, מה פרופיל היזם, מה האיתנות הפיננסית שלו, מה הניסיון האמתי שלו בתמ"א 38, מה הבטוחות שהוא עתיד לספק לבעלי הדירות והשאלה הגדולה היא האם יוכל לממש את הבטחותיו ולהוציא את הפרויקט מהכוח אל הפועל?
שוק תמ"א 38 מאופיין בסיכונים רבים עבור בעלי הדירות, לעתים קשה מאוד לשים את האצבע ולאפיין את מידת הסיכון. כיום פעילים כמעט 1,000 יזמים בשוק ההתחדשות העירונית, מדובר בקצב גידול אקספוננציאלי, בהתחשב בכך שכ- 80% מאותם יזמים צמחו לשוק הצעיר רק לאחר 2005. כל יזם דורש בחינה מדוקדקת כדי לאמת את מידת הרלוונטיות שלו לפרויקט נתון, אך בהעדר רגולציה, ובהינתן סף כניסה נמוך אנו רואים המון אינפורמציה גולמית מבלי יכולת לנתח אותה בצורה רחבה לתועלת ציבור בעלי הדירות (שוק חופשי אמרתם?).
אנו רואים פערי ידע עצומים בשיח בין בעלי דירות לבין יזמים, פערי הידע מנוצלים לעתים לרעת בעלי הדירות. כמעט כל חודש אנו רואים בעיתונות כתבות על יזמים או קבלנים בפשיטת רגל והקפאת הליכים, אבל יש הרבה יותר כאלה שעדיין לא עלו לכותרות ונמצאים במצב מאוד בעייתי, מי שלא מצוי בשוק, ניזון מהמדיה אך האורות האדומים נדלקים חודשים ולפעמים שנים לפני כן.
אילו בטוחות אתם צריכים בתור דיירים ומי אמור לוודא את קיומם:
בעבר, חשבו בעלי הדירות שעורך דין צריך לבחון את מבנה הבטוחות בעסקה ובזה הם מוגנים הרמטית. עו"ד יודע לדרוש ערבויות, אבל האם זו בטוחה מספיקה? עם השנים הבינו בעלי הזכויות כי הליווי המשפטי אינו עומד לבדו, לצד ערבויות הם חייבים לפקח על פעילות היזם ומכאן התחילו לדרוש מפקח בניה מטעמם. המפקח בודק תכניות ומפרטים, עוקב אחרי תהליך רישוי, בודק את קיום המובטח לדיירים בשלבי הביצוע השונים, מוודא עמידה בתקנים, טיב חומרים ויישומם התקין ועוד.
מעבר לפיקוח הבניה בפאן ההנדסי, לא פחות חשוב הוא הפאן הפיננסי המודד את איתנותם הפיננסית של יזמי תמ"א 38 בשלב בחינת היזם, וכן ניהול המכרז ובקרות שוטפות לאחר שלב ההתקשרות. מפקח בניה בתמ"א 38 צריך ללוות את הדיירים החל מבדיקת אפשרויות התכנון – מה ניתן לבנות , וכמה זה כדאי עבור היזם, דרך בדיקת האיתנות הפיננסית של היזמים - בדיקת דו"חות כספיים של היזם, מודיעין עסקי למעקב על מצבו הפיננסי של היזם, סיוע בניהול המכרז, בחירת הקבלן וכמובן בקרות בשלבי התכנון / הרישוי והביצוע.
מי צריך ליווי בנקאי?
בעלי דירות היום יודעים שליווי בנקאי היא פונקציה חשובה מאוד ולכן דורשים ומתעקשים על קיומה כתנאי מתלה בהסכם, אך לא תמיד מבינים בעלי הדירות איזה מרכיב של ליווי בנקאי יעיל דווקא עבורם. בפרויקטים של חיזוק ותוספות מכוח תמ"א 38 עיקר מרכיב הליווי הבנקאי למעשה מגן על הרוכשים העתידיים בדמות "ערבות חוק מכר". בפרויקטים קטנים של חיזוק ותוספות נוצרת בעיה חמורה, לרוב בנקים לא אוהבים ללוות פרויקטים קטנים או שהיזם חושב שעלויות הליווי לא משאירות לו רווח מספק וביכולתו לגבות בהתאם לקצב התקדמות הבניה לפי חוק המכר. במצב הדברים הנ"ל : או שהפרויקט לא יקרה בכלל או שיבוצע ללא ההגנות המקובלות לדיירים אותן מעניק הליווי בנקאי.
כעת חשוב להבין מדוע אתם צריכים ליווי בנקאי בתמ"א 38 – כבר אמרנו שהמרכיב העיקרי בליווי בנקאי הוא אותה ערבות חוק מכר אך היא ניתנת לרוכשים החדשים ואינה נוגעת אליכם "דיירי המקור". אז מה כן חשוב לכם? פיקוח, פיקוח ושוב פעם פיקוח! כאן מדובר בזווית אחרת של פיקוח אשר דואגת שהפרויקט יבוצע במעגל סגור, כלומר, כספי הרוכשים החדשים ישמשו את הפרויקט בלבד ולא ילכו לאיזה פרויקט אחר של היזם או לעסקיו האחרים. זו השלמה מהותית לערבות שמקבלים הדיירים, וזו הסיבה בגללה אתם צריכים להרגיש יותר בנוח כאשר מקבלים ליווי בנקאי סגור.
כדי שפרויקטים קטנים של תמ"א 38 יצאו לדרך בצורה בטוחה ויעילה כל מה שהדיירים צריכים לדרוש הוא שהפרויקט יבוצע במעגל כספי סגור עם פיקוח פיננסי כמו בליווי בנקאי. במידה ולא ניתן להתחייב לליווי בנקאי עליכם לעמוד על כך שהמפקח מטעם הדיירים יהיה מסוגל לבצע פיקוח מעין בנקאי על בסיס המרכיבים החשובים הבאים:
• בחינת דו"חות כספיים של היזם.
• בדיקת כדאיות כלכלית של הפרויקט.
• בקרה על תזרים מזומנים של היזם לפרויקט.
• בחינת מקורות מימון של היזם.
• ניהול חשבון סגור של תקבולי הפרויקט.
• ניהול חשבון סגור של תשלומי הפרויקט.
• דרישת הפקדה הון עצמי לחשבון הפרויקט טרם תחילת בניה.
• בקרה על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
• בדיקת הסכמי יזם עם ספקים, קבלנים, נותני שירות.
• בדיקת ביצוע עבודות באתר הבניה ושיוך לספקים או קבלנים.
• אישור תשלומים לספקים וקבלנים רק עבור עבודות שבוצעו בפועל בפרויקט.
• דרישת נוסח אחיד להסכמי מכר ובדיקתם לאחר חתימות הרוכשים.
• מעקב על תקבולי הרוכשים וחובות לגביה.
דרשו שקיפות
בפרויקטים רבים אנו נתקלים בתופעה – היזם מצהיר "יש לי כסף, למה אני צריך בנק ? הם לוקחים יותר מדי עמלות שאינן נחוצות" אז ראשית כבר הבנו והוכחנו שמרכיב הפיקוח הפיננסי במעגל סגור הינו חשוב. מפקח איכותי ידרוש מהיזם מראש להפקיד את הכסף (שהוא מצהיר שיש לו) לחשבון הפרויקט, בנוסף עלויות הפיקוח זניחות בתקציבים של פרויקטים מסוג זה. כעת, כאשר לרשותכם עומדת אפשרות הבחירה והיזם ממשיך להתעקש לבצע את הפרויקט ללא ליווי בנקאי, גם כאשר ניתן לספק פיקוח הולם באמצעות מפקח, ברור לכל שההתנגדות נובעת משיקולים אחרים בגינם היזם לא מוכן להתנהל בשקיפות הנדרשת, ועליכם לשקול פעמיים אם להתקשר עם היזם האמור.
לאתר אפיקים 38
|