עו"ד איתמר רואי, שמשרדו מייצג דיירים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית, מסביר על כוח המיקוח שיש לבעלי דירות בפרויקט להתחדשות עירונית, ונותן טיפים לבחירת היזם ולהתנהלות נכונה בדרך להצלחה של הפרויקט.
מה שהחל כתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בשנת 2005 [תמ"א 38], ונועד לחזק מבנים קיימים למקרה של רעידת אדמה, הפך בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה וההתחדשות המרכזיים בערים הוותיקות, וחלופות הבינוי במסגרת התכניות להתחדשות עירונית נהיו מגוונות ונפוצות יותר מכל מתווה תכנוני אחר, וזרם הבקשות להיתרי בניה רק הולך וגובר.
אפיון מרכזי בקידום בניה בישראל הוא היעדר ודאות תכנונית, הכולל הכרזה על תכניות חדשות מעת לעת וסתירה בין תכניות שונות, והדבר גורם להתארכות הליכי התכנון ולעליית יוקר הבניה ומחירי הדירות בהתאמה. ניתן לומר שכל חברה קבלנית בתחום ההתחדשות העירונית נדרשת כיום למחלקת תכנון ורישוי, לצורך קידום תכנון והוצאה
לפועל של היתרי בניה, והדבר אורך לעיתים שנים רבות.
החלטה על בחירת הפרויקט – תמ"א 38 על החלופות השונות או פינוי בינוי – הנה מכרעת, ותשפיע באופן ישיר על משך הזמן לביצועה, ועל איכות החיים בדירתכם עם גמר הפרויקט, ולכן על הדיירים להיות מעורבים גם בסוגיה זו, ולבחור את הפרויקט המתאים להם.
הפרויקט האופטימאלי עבור הדיירים
כעורך-דין המלווה בעלי דירות בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, אני מוצא שהליך בחירת היזם הנו מרכיב מרכזי ובעל חשיבות מכרעת בליווי המשפטי, וזאת כבר בתחילת הייצוג של בעלי הדירות, וריבוי חלופות התכנון האפשריות בחלק מהבניינים אף מעצימה את המורכבות, ומהווה חלק אינטגראלי מתפקידו ותפקודו של עוה"ד המייצג בעלי דירות.
עו"ד הנוטל על עצמו את האחריות הכבדה לייצג דיירים, חייב להיות בעל הבנה תכנונית ואף כלכלית, וזאת מעבר לכל כישוריו המשפטיים, הדורשים במקרה זה גם יכולת גישור וסבלנות רבה. הידע, ההבנה והניסיון במלאכת התכנון והכרת שלבי הרישוי, נדרש ואף הכרחי - להצלחת קידום כל פרויקט מורכב של התחדשות עירונית.
בחירת יזם אידאלית בצורת עריכת "מכרז" הפונה לכמה חברות יזמיות ומאפשרת להם להגיש הצעות לפי רשימת תנאים ודרישות של נציגות הדיירים באמצעות עורך הדין. תהליך דומה של בחינת יזם, אפשרית ונדרשת, גם במקרה שקיים יזם בתמונה ואפילו אם הוא כבר נתן הצעה כתובה לדיירים.
לעריכת מכרז מטרות רבות. העיקרית הנה לבחון את מידת התאמתו לסוג הפרויקט, ולרצון הדיירים, ולאחר מכן יש לבחון היטב את יכולתו, חוסנו הכלכלי, נסיונו המעשי ואת הגורמים השותפים לו, ואת מידת הסכמתו לתנאים אשר גובשו על ידכם. לכל אורך המשא ומתן יש לבחון את השאלה האם זה היזם אשר מסוגל לקדם את התהליך בלוח הזמנים המוסכם, ויוביל אתכם לדירה עליה אתם חולמים.
נא כן לגעת – על הצורך להשתמש בחושים
קשה מאד לנבא הצלחה בפרויקט ארוך ומורכב של התחדשות עירונית, ואולם חובה עלינו לבדוק, כמידת האפשר, ולוודא שהדבר יקרה על הצד הטוב יותר, כי כל חלופה אחרת – תהיה רעה.
ריבוי היזמים בעת האחרונה, גורם לבלבול רב בקרב דיירים, והתמונות שבהדמיות המוצגות להם, תמיד מחמיאות. החובה להבחין בין עיקר לטפל, בין מציאות לדמיון, מחייבת אותנו להפעיל את כל חושינו, וזה כולל ראיה, שמיעה, מישוש ואף הרחה. כל אלו נדרשים לנו בטרם נתקשר עם היזם המופיע בפנינו, וללא ביצוע כל הבדיקות הנדרשות, מלאכתנו לא תהיה שלמה.
מן המפורסמות שכל פרויקט מחייב תקציב מוגדר, ואיתנות כלכלית מצד היזם הנה הכרחית, ואולם; אם בעבר ריבוי פרויקטים על ידי יזם נחשבה כיתרון גדול, בבחינת מתכון מנצח, הגודל וכמות הפרויקטים מתברר עתה דווקא כמקור לסכנה ולסיכונים, ורק בחודשים האחרונים, שתי חברות גדולות ומבטיחות עם עשרות פרויקטים נקלעו לקשיים, ומגדל הקלפים כידוע - קורס במהירות.
יזם שהוא גם קבלן. יכולת ביצוע מוכחת, או יזם המשתף פעולה עם קבלן בעל וניסיון מעשי בבניה – הנם מרכיבים חשובים למדי, ובדרך כלל מתבררים כחשובים יותר מעוד הבטחה ל"סוכריה" נוספת מצד יזם. כך הם פני הדברים בפרויקטים של חיזוק והרחבה לפי תמ"א 38, ואולם בפרויקט של הריסה ובניה או בכל מקרה של פינוי בינוי, יש יתרון דווקא בבחירת יזם עם יכולות וניסיון בקידום מהיר של תכנון, הכרה עם רשויות התכנון, והעמדת בטחונות מלאים לכל שלב הבניה.
בפינוי בינוי, מומלץ להתקשר עם חברות יזמיות ולקבוע את אבני הדרך מראש, תוך הקפדה על כך שנציגות הדיירים – באמצעות מפקח, שמאי ועורך הדין מטעמם – יהיו שותפים פעילים במכרז שיערך לקבלנים, במועד הסמוך לשלב קבלת היתר הבניה.
העקרונות יסוכמו כבר בשלב ההסכם, ואולם בחירת הקבלן תתבצע רק כמה שנים לאחר מכן. במקרים אלו, על הדיירים לקבל את דו"ח ההתכנות הכלכלית [דו"ח אפס] עוד בטרם יחתמו על ההסכם, ואת תוצאות הבחינה המקדמית מול רשות התכנון.
בבואנו להתקשר עם יזם לביצוע פרויקט כה משמעותי עבורנו, ראוי לזכור שהכח בידינו לבחור את סוג הפרויקט הנכון וטוב לנו ואותו ניתן להגשים עם הדיירים הקיימים אתנו בבניין. עלינו לשקול ולבחון היטב את זהות היזם ולוודא שלפני כל הצעה והבטחה מצדו, ידע שעליו האחריות גם להגשימה, ולשם קידום הפרויקט - נבחר תחילה את היועצים המקצועיים שיכולים להובילנו בבטחה במסלול רווי המכשולים.
עו"ד איתמר רואי - הנו בעל משרד עורכי דיו איתמר רואי ושות',
מייצג דיירים ויזמים בעסקאות של התחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי.
Eyeonzion1@gmail.com 050-3886970
|