מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 יצאה לדרך למרות התנגדות מחצית מהדיירים
מערכת פסקדין
רק חצי מדיירי בניין המורכב משני מבנים בני שש דירות ברמת גן דחפו לבצע את הפרויקט לחיזוקו מפני רעידות אדמה. בין הדיירים התנהל סכסוך משפטי שהוכרע באחרונה, והמפקחת על המקרקעין אישרה לבצע תמ"א 38 באחד המבנים. 

הבניין נמצא ברחוב ישורון ברמת גן והוא מורכב משני בניינים שבכל אחד מהם שש דירות. לפני 5 שנים חתמו דיירי אחד המבנים על הסכם תמ"א 38 עם חברה קבלנית ובמסגרתו סוכם כי תחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, תשפץ אותו ותרחיב את הדירות בתמורה לזכויות הבנייה שיתווספו למבנה. 

אלא שהדיירים נתקלו בהתנגדות נחרצת של שכניהם – ששת דיירי המבנה השני – ועל כן נאלצו הדיירים מהמבנה הראשון לפנות למפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב.

בתביעה שהגישו בשנה שעברה באמצעות עו"ד רועי פריד, הם ביקשו לראות במבנה שבו הם מתגוררים בית משותף העומד בפני עצמו – בהתאם להוראות חוק החיזוק. כך הם ישיגו את הרוב הדרוש לצורך קידום הפרויקט. 

התובעים טענו כי ביצוע העבודות במבנה שלהם בלבד לא יפגע בדיירי המבנה השני – הנתבעים – בניגוד לטענותיהם. כך  למשל, הנתבעים התלוננו על תוספת הממד"ים שהוסכם עליה עם היזם, אך התוספת לא תפגע בהם שכן היא תגרע רק משטח הגינה של התובעים. התובעים אמנם הודו כי הוספת מעלית והרחבת חדר המדרגות המתוכננים עלולה לפגוע בנתבעים אך זו תהיה פגיעה מזערית ביותר, ובניגוד לטענת הנתבעים – התוכנית הנוכחית לא תפגע בחניות שלהם.

את הנתבעים ייצג עו"ד אילן רביע, ובאמצעותו הם טענו כי מבחינה כלכלית ותכנונית עדיף להרוס את הבניין כולו, על שני המבנים שלו, ולבנות אותו מחדש ולא לבצע תמ"א 38 במתכונת הנוכחית. כמו כן, הם טענו כי התוכנית תגרור פלישה לא סבירה לחניותיהם ותסב להם קושי בתמרון בכניסה וביציאה מהחניות.

הנתבעים, חלקם קשישים, הוסיפו כי תהליך הבנייה עלול לפגוע באיכות החיים שלהם כיוון שהבניין יהפוך לאתר בנייה. 

הוועדות אישרו
בפסק דין שניתן באחרונה מפי מירה אריאלי, המפקחת הבכירה בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב, צוין כי תכנית הבנייה שהגישו התובעים אושרה כבר לפני שנתיים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוועדה המחוזית דחתה את הערר שהגישו הנתבעים. 

מהחלטת הוועדה המקומית דאז ניתן ללמוד כי תכנון החניות בפרויקט עומד בתקן וכי הרחבת חדר המדרגות לא תפגע באורח משמעותי בשטח החנייה. עוד נכתב בפסק הדין כי תשריט הבניין מעיד על כך ששני המבנים מהם מורכב הבניין נפרדים לחלוטין זה מזה – לכל אחד מהם גינה, מקלט וחדר אשפה. למעשה, הקשר היחיד בין שני המבנים היא הכניסה המשותפת לחנייה.

המפקחת הבכירה אף התייחסה ברצינות להצהרת היזם כי העבודות לא יפגעו באפשרויות החנייה של רכבי הנתבעים, והוסיפה כי גם אם תהיה פגיעה כזו או אחרת שתגרום להם לאי נוחות – זה לא מה שיוביל לסיכול הפרויקט החשוב של חיזוק דירות התובעים מפני רעידות אדמה, שהרי תמ"א 38 הוכרזה על ידי המחוקק כצורך חיוני. 

בסיכומו של דבר תביעת התובעים – שמעוניינים לקדם את הפרויקט – התקבלה. המבנה שלהם הוכרז כבית משותף העומד בפני עצמו, והם יוכלו להמשיך בפרויקט ללא צורך בהסכמת הדיירים של המבנה השני. 

הנתבעים חויבו ב-655 שקל הוצאות משפט וכן ב-15,000 שקל עבור שכר טרחת עורך דין. 

לפסק הדין 

•    ב"כ התובעים: עו"ד רועי פריד 
 •    ב"כ הנתבעים: עו"ד אילן רביע
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

התחדשות עירונית 2022

ניתן לקבוע כבר ברמת וודאות גבוהה שהשנים הקרובות יהיו תור הזהב של ההתחדשות העירונית. עתודות קרקע נמוכות, מחירי נדל"ן גבוהים ושיכונים מתפוררים במרכזי הערים הם כר פורה לגל ענק של פרויקטים.
נוסיף לכך את ההחלטה להוריד את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי לתביעת דיירים סרבנים בפינוי בינוי ל 66% מהבעלים במקום 80% היום. נוסף גם סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב כך ששיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

מאות ואולי אלפי פרויקטים תקועים בשל דיירים "סרבנים" שחרור החסם הזה עשוי להקטין את הזמן הממוצע להבשלת פרויקט בשנתיים ויותר.

ההתבגרות של השוק כוללת גם הסכמה כללית שתמ"א 38 חיזוק היא החלופה הפחות מועדפת ואם יש ברירה אז עדיפים פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי או לפחות הריסה והקמה של בניין חדש (תמ"א 38 2)

אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה