מאמרים בנושא תמ"א 38

העליון תומך בתמ"א 38: "חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל"
מאת: עו"ד גיא יקותיאל
בית המשפט העליון דן באחרונה במספר סוגיות שעלו בנוגע לביצוע תמ"א 38 ובמסגרת זו הבהיר את החשיבות שבמתן תמריץ ליזמים לצורך ביצוע הפרויקט הלאומי החשוב. 

מדובר בפרויקט תמ"א 38 ברחוב הגלבוע בחיפה, שהוגש לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר ובמסגרתו ביקש היזם להוסיף לבניין 2.5 קומות שייבנו בהן 3 דירות, וכן לשפץ את הדירות הקיימות ולהוסיף להן מרפסות וממ"דים. בשטח הציבורי ביקש היזם להוסיף מעלית לבניין ולהרחיב את החנייה.

הפרויקט המדובר לא מצא חן בעיני חלק מהשכנים והם הגישו התנגדויות רבות, שהיריעה קצרה מלפרט. המחלוקות בין הדיירים שתמכו בתכנית למתנגדים עסקו בעיקר בהיבט האדריכלי, בסוגיית החנייה והיותו של הבניין חלק ממגרש הכולל בניינים נוספים. 

הוועדה המקומית אישרה בסופו של דבר את הפרויקט אולם בשינויים שכללו את ביטול תוספת הקומות והדירות, אולם ועדת הערר המחוזית שינתה את ההיתר ואישרה לדיירים וליזם לבצע את תוספות הבנייה האמורות. 

נימוקי הוועדה להפיכת ההחלטה  סבבו סביב החשיבות במתן תמריצים ליזמי בנייה – שבלעדיהם עלולים הפרויקטים החשובים של חיזוק בתים מפני רעידות אדמה שלא לצאת לפועל. עוד נכתב בהחלטה כי היתר לפי תמ"א 38 לא דורש מציאת פתרון כולל למגרש וכי ברמה האדריכלית הפגיעה בשכנים תהיה בעוצמה נמוכה שלא מצדיקה את ביטול תוספות הבנייה. 

אלא שהיוצרות התהפכו בשנית, בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בעתירה שהגישו מתנגדי התוכנית. המחוזי דווקא תמך בעמדת הוועדה המקומית וקבע שוועדת הערר העניקה משקל גבוה מדי לסוגיית התמריצים. 

בכך לא הסתיימה הסאגה, שכן הדיירים שמעוניינים בתמ"א 38 ערערו על החלטת בית המשפט המחוזי בבית המשפט העליון. טענתם העיקרית הייתה כי מלאכת האיזון שעשתה ועדת הערר בין השיקולים השונים שעמדו בפניה הייתה ראויה ולא היה זה נכון להתערב בהחלטתה. 

לתרום להתחדשות עירונית
"במציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה, ובאותה הזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספת יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש", כתב שופט העליון אורי שהם בפסק דין ארוך ומקיף לו היו שותפים הנשיאה מרים נאור והשופט סלים ג'ובראן.

"עצם החריגה התכנונית, האדריכלית, או הנופית, לבדה, אין בה כדי להצדיק את סירובה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה, הכרוך בתוספת זכויות בניה. על החריגה, המצדיקה סירוב לבקשה להיתר, להיות בעוצמה ניכרת, ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר. רק פגיעה כזו תצדיק, לטעמי, הימנעות ממימוש מטרתה של תמ"א 38", נכתב עוד בפסק הדין. 

השופט שהם ציין כי גופי התכנון חייבים לאזן בין הצורך התכנוני והציבורי בקידום פרויקטים של תמ"א 38 לבין האפשרות לפגיעה בתושבי הסביבה (השכנים וכל מי שזכאי להתנגד לפרויקט המסוים), אולם מתוך נקודת מוצא שבדרך כלל ידה של תכנית החיזוק תהיה על העליונה, למעט במקרים חריגים שבהם הפגיעה לא סבירה. 

לבסוף, אם כך, השופט שהם קבע כי יש להחזיר את התיק לוועדת הערר, שתדון בהצעה מתוקנת של התוכנית תוך שהורה לוועדה לבדוק גם את הטענות בנוגע לחנייה. השופט הבהיר כי אינו מחליט בשביל הוועדה כיצד להכריע – אלא מבקש ממנה לדון בנושא מחדש, לפי שיקול דעתה וראות עיניה. 

ב"כ המערערים: עו"ד גפנית לגזיאל שבבו, ליאור פוליאקוב
ב"כ המשיבים: עו"ד משה פרייליך, עו"ד יצחק ברט, עו"ד קרן גולדשמידט

* עו"ד גיא יקותיאל עוסק בתחום ההתחדשות העירונית ובתמ"א 38 
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

התחדשות עירונית 2022

ניתן לקבוע כבר ברמת וודאות גבוהה שהשנים הקרובות יהיו תור הזהב של ההתחדשות העירונית. עתודות קרקע נמוכות, מחירי נדל"ן גבוהים ושיכונים מתפוררים במרכזי הערים הם כר פורה לגל ענק של פרויקטים.
נוסיף לכך את ההחלטה להוריד את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי לתביעת דיירים סרבנים בפינוי בינוי ל 66% מהבעלים במקום 80% היום. נוסף גם סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב כך ששיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

מאות ואולי אלפי פרויקטים תקועים בשל דיירים "סרבנים" שחרור החסם הזה עשוי להקטין את הזמן הממוצע להבשלת פרויקט בשנתיים ויותר.

ההתבגרות של השוק כוללת גם הסכמה כללית שתמ"א 38 חיזוק היא החלופה הפחות מועדפת ואם יש ברירה אז עדיפים פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי או לפחות הריסה והקמה של בניין חדש (תמ"א 38 2)

אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה