מאמרים בנושא תמ"א 38

איך לבדוק יזם תמ"א 38 או פינוי בינוי?
מאת רו"ח גנדי גורביץ'
פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי מהווים סוג של עסקת קומבינציה. דיירים מחליפים זכויות בניה שהמדינה הקנתה להם כנגד התמורה שהיזם מתחייב לספק. בעסקאות קומבינציה בעל הקרקע בסה"כ מסכן את הקרקע שבבעלותו בהשוואה לדיירים אשר מסכנים לא רק הקרקע אלא הדירה שלהם. לכן מאוד חשוב לדיירים שהעסקה תהיה בטוחה, כלומר שהפרויקט יצא אל הפועל והם יקבלו את המובטח להם. לדעתי ההצלחה של הפרויקט יותר חיונית מאשר עוד כמה מטרים תוספת יקבלו הדיירים.
רו"ח גנדי גורביץ' מנכ"ל חברת אפיקים 38 מסביר איך נכון לבחון יזם מתאים.
 

חוסר ניסיון ו/או חוסר יכולת  פיננסית של יזם גוררים לעתים קרובות נטישה של פרויקטים. ברוב המקרים זה לא בא לידי ביטוי בכלי תקשורת אלא בניסיון המר של הדיירים.

זה מקרה שכן פורסם. מצאתי לנכון לרכז כאן את סוגי הכשלים בפרוייקטים כתוצאה מחוסר יכולת פיננסית:

סוג כשל

תוצאה אפשרית עקב הכשל

איך ניתן למנוע

טעויות בתוכנית עסקית של יזמים

משא ומתן ארוך ומייגע שלא מסתיים אפילו בחתימת הסכם הביצוע – היזם מבין מאוחר מדי כי הפרויקט לא כלכלי.

בקרה על תוכנית עסקית של היזם כבר בתחילת משא ומתן.

Overbooking

איסוף פרויקטים רבים ע"י היזם בשיטת מצליח בידיעה כי אינו מתכוון לבצע את כולם.

לימוד מידע מחברות לדירוג אשראי וניתוח תזרים מזומנים צפוי.

עזיבת פרויקטים עקב בעיות בפרויקטים אחרים

הפסקת קידום להיתר, הפסקות בבניה, עיכוב בלוחות זמנים, עזיבת פרויקטים.

ניתוח דו"חות כספיים ותזרים מזומנים צפוי במהלך הפרויקט.

חוסר יכולת כלכלית להשלים את הפרויקט עקב ליקויים במתווה מימוני

הפסקות בבניה, עיכוב בלוחות זמנים, עזיבת פרויקטים.

העדפה לליווי בנקאי סגור, ניתוח מקדים של הסכם הליווי ופתרון לבעיות מימוניות אפשריות, איזון בין ערבויות לבין קצב מכירות מאושר.

 

עסקת התחדשות עירונית מאוד מורכבת ולכן נדרש להבטיח אותה באמצעות מספר בטחונות. בראש הפירמידה, כמובן, בטוחות משפטיות. רק אציין, כהערת אגב, שבמידה ודיירים מעוניינים בעסקה שקטה ובטוחה, הם חייבים לדאוג שתהיה להם מטריה מקצועית שכוללת את בעלי המקצוע הבאים: אדריכל, כלכלן, רואה חשבון, עורך דין, מפקח בניה. בנוסף, בעלי המקצוע האלה חייבים  לעבוד בסינרגיה מלאה תחת ניהול מרכזי.

 

בטוחות בעסקאות תמ"א 38

תאור הערבות

לפי מה נקבע גובה הערבות

ערבות מעין חוק המכר לדיירי מקור (הריסה ובניה מחדש)

לפי הערכת שמאי - שווי לדירה החדשה

ערבות שכירות (לרוב בהריסה ובניה מחדש)

לפי הערכת שמאי

ערבות בגין מיסוי דיירים

לפי חוות דעת יועץ מס

ערבות בגין היטל השבחה דיירים

לפי חוות דעת שמאי מומחה בהיטלי השבחה

ערבות חוק המכר לרוכשים

לפי תשלומים בפועל

ערבות ביצוע מקבלן ליזם

לפי הסכם בין יזם לקבלן

ערבות רישום בית משותף

לפי הערכת עלויות הרישום

ערבות בדק/אחריות

?

ערבות ביצוע לדיירי מקור (חיזוק)

?

קצב שחרור הערות אזהרה

?

 

 

 

בשלוש הערבויות האחרונות הסכום הינו נושא למשא ומתן ותלוי בפרמטרים הבאים:

  1. רווחיות הפרויקט.
  2. איתנות פיננסית של היזם.
  3. אופן מימון הפרויקט.

לא ניתן לנהל משא ומתן איכותי ומקצועי בנושא בטוחות ללא שליטה מלאה בפרמטרים האלה.

לצורך זה נדרש לבצע סדרת ניתוחים מקצועיים. להלן אפרט בקצרה חלק מהדגשים בכל אחד מהניתוחים.

 

  1. בבדיקת רווחיות הפרויקט כדאי לשים לב על הסעיפים הבאים:

שטחי בניה: לוודא שנלקחו בחשבון חדרי מדרגות, מעברים, לובי, שטחי שירות אחרים.

חניה: חניה מהווה את מרכז העצבים של הפרויקט מפאת הרגישות כלפי הדיירים. חשוב לבחור פתרון אפשרי מבחינה תכנונית, מתאים לדיירים, ומסתדר בתקציב.

מיסוי מקרקעין, מע"מ, היטל השבחה: מכירת זכויות לפי תמ"א 38 פטורה ממסים והיטלים, אך קיימים לא מעט מצבים שכן יש מיסוי ולפעמים די משמעותי. כידוע, גישת רשויות המס לתמ"א 38 דומה לעסקת קומבינציה במכר חלקי. לכן, יש פערים מאוד גדולים בין שומה לפי תמורות שנתקבלו ע"י דיירים לבין מחיר הזכויות שנמכרו. ההפרש יכול להגיע למספר מיליונים בפרויקט בינוני בגודלו. להלן מספר מצבים שמהווים סימן לקבלת ייעוץ מיסוי מסודר:

  • קיימות זכויות תב"ע לא מנוצלות.
  • קיימת תמורה לדיירים בכסף, עבודות ושירותים שלא מהרשימה שפטורה ממיסוי או בחריגה ממנה. למשל, הרחבת דירה מעבר ל-25 מ"ר או תשלום שכ"ד בחיזוק כאשר הפינוי אינו נדרש לפי תנאי ביצוע הפרוייקט.
  • שינוי קומות של חלק או כל הדיירים.

בצ"מ:

  • לתת משנה תוקף לאומדן הבצ"מ.
  • בפרויקטים רגילים יש לקחת 5% מעלויות בניה בצ"מ.
  • בפרויקטים מסוג תמ"א חיזוק מדובר בשילוב בין בניה לשיפוץ והבצ"מ יכול להגיע גם ל-15%.
  • הבצ"מ נגזר לרוב מעלויות הבניה, אך צריך לזכור שישנן סטיות בכל אחד מסעיפי התקציב.  יש לקבוע את האחוז הנדרש לכל פרויקט בנפרד לפי שיקול דעת וניסיון מקצועי בתחום.

עלויות בניה למ"ר מגורים ושירות:

  • ברוב דו"חות ה-"0" ולקח הבנק עלויות בניה ללא מע"מ, ללא בצ"מ, ללא מרפסות, מחסנים חניה וכו', כלומר אך ורק בניה ישירה של דירות ושטחי שירות.
  • שונות בין החברות בעניין עלויות הבניה - נובע לרוב מאופן ניהול עבודה בשטח, אופן ארגון תהליכים, ניסיון, אופן פיקוח הנדסי, אופן בקרות פיננסיות וניהוליות. פערים יכולים להיות די מהותיים ולנוע בין 3 אש"ח למ"ר עד 6 אש"ח למ"ר.

כופר חניה: זה אחד מפתרונות שקיימים בנושא חניה. לפעמים, אין פתרון תכנוני לחניה ואז חלק מהרשויות מוכנות לקבל כופר חניה. התשלום הזה מיועד, בעצם, להקמה עתידית של מקומות חניה באזור. המצב הזה לא רק מוסיף עלויות אלא מהווה מכשול רציני בשיווק. יש אזורים שמחירי הדירות יורדות משמעותית ללא חניה ויש אזורים שבכלל בלתי אפשרי למכור שם דירות ללא חניה צמודה.

מימון בנקאי: יזמים, בד"כ, מתחילים מגעים בעניין ליווי בנקאי לאחר קבלת אישור ועדה לפרויקט, כלומר, מעל שנה מהרגע שדיירים אמורים לחתום על הסכם ביצוע. מעצם קיום ליווי בנקאי בפרויקט תלויה איכות בטחונות לדיירים ולרוכשי דירות. סיכוי של יזם לקבלת הפרויקט תלוי, בין היתר, באיתנות הפיננסית שלו. זו אחת הסיבות מדוע קריטי לבחון את האיתנות הפיננסית של היזם עוד בשלב חתימות על הסכם ביצוע.

תמהיל דירות למכירה: חשוב לוודא שנעשה חישוב זכויות בניה ראוי וכתוצאה מכך אין טעויות בכמות מטרים למכירה. כדאי לבדוק האם הושקעה חשיבה שיווקית תוך קבלת ייעוץ מקצוע לבניית תמהיל הדירות למכירה וביצוע הערכה של המחיר שלהן.

חיזוק מבנה: בפרויקטים מסוג תמ"א חיזוק מדובר בהוצאה הכבדה ביותר. כדאי לברר האם נעשה תכנון מספיק מתקדם תוך הפעלת יועצים רלוונטיים כבר עד שלב חתימת ההסכם עם דיירים. ככל שהתכנון יהיה מתקדם יותר, כך אומדן עלויות חיזוק יהיה מדויק יותר.

מעלית: כמעט ואין פרויקטים תמ"א 38 חיזוק ללא התקנת מעלית. יש חשיבות רבה לפתרון תכנוני בנושא זה. יתכן מצב שבו כדי להוסיף מעלית נדרש לקחת כמה מטרים מחלק של הדירות הקיימות. ברור שהדבר מצריך סיכומים ותאומים רבים עם הדיירים.

 

ניתוח רגישויות בחלק מהפרמטרים שנסקרו לעיל:

סעיף

שינוי לעומת תוכנית

השפעה על הרווח

רווח לפני השפעת שינויים:

31.3%

חניה

צורך במתקנים ל-10 מקומות חניה

ירידה של כ-10%

היטל השבחה

500 אש"ח

ירידה של כ-6%

בצ"מ

15% במקום 10%

ירידה של כ-4%

מחיר בניית שטחי מגורים ושירות

10%+

ירידה של כ-6%

מחירי מכירה

10%-

ירידה של כ-11%

הפסד לאחר השפעה מצטברת:

2.8%-

 

 

ניתוח רגישות עוזר להבין מה הסעיף הקריטי ביותר ולהעמקת הבדיקות.

למשל, בדוגמא לעיל, כדאי לדרוש מהיזם:

  • הבהרה מקצועית בעניין פתרונות חניה ומחירי הדירות.
  • חוות דעת מומחה בנושא העדר היטל השבחה או הצהרת היזם שבדק היטב את הנושא.
  • ניתוח מעמיק של אומדני בצ"מ אצל היזם בפרויקטים דומים - דו"ח 0 עבור פרויקטים שהסתיימו מול אישור רואה חשבון בעניין עלויות שהיו בפועל.
  • הצגת אופן התהליכים בבניה כדי להבין האם מתבסס על מחירי בניה סבירים עבורו.
  1. לצורך בדיקת איתנות פיננסית של היזם צריך לנתח את הדו"חות הכספיים שלו ואת התזרים המזומנים הצפוי.

הכלי המרכזי בניתוח הדוחות הכספיים הם היחסים הפיננסיים:

יחסי נזילות

יחס שוטף

יחס מהיר

רמת נזילות מידית

יחסי איתנות פיננסית

מינוף פיננסי

הון זר ביחס לסה"כ מאזן

הון עצמי ביחס לסה"כ מאזן

יחסי רווחיות

שיעור רווח גולמי

שיעור רווח תפעולי

שיעור רווח נקי

תשואה להון

תשואה על נכסים

יחסי יעילות תפעולית

ימי לקוחות/חייבים

מחזור מלאי

ימי אחזקת מלאי

ימי ספקים

 

ניתוח יחסים פיננסיים מאפשר להבין איפה נמצאת החברה בכל אחד מהמדדים לעומת הנורמות ובכך להגיע למסקנה לגבי הסיכון שמביא אתו היזם בפן הפיננסי.

ניתוח תזרים מזומנים צפוי מאפשר להבין את הפן התזרימי של איתנות הפיננסית ומשלים את הפן החשבונאי שנותח באמצעות היחסים. כך ניתן יהיה לבדוק, למשל, האם באמת קיימים מקורות פיננסיים לביצוע הפרויקט הספציפי או שיזם טרם יודע בעצמו כיצד הוא יממן את הפרויקט.

 

  1. לצורך בדיקת אופן מימון הפרויקט נדרש לבחון את התאמת היזם לקריטריונים של גופים מממנים ולשקול את סיכוי קבלת המימון לצד יכולת השקעת הון עצמי.

כדי להרוויח המון על ההון העצמי צריך למנף - יזמים מעדיפים להשקיע כמה שפחות הון עצמי ומשתמשים לצורך כך במימון חוץ בנקאי. היזם לא מסתכל כמה הוא מרוויח אלא כמה הוא מרוויח על כל שקל שהשקיע בפרק זמן נתון. ההשקעה נמוכה יותר = תשואה גבוהה יותר.

מינוף = סיכון – עפ"י תורת המימון יש קורלציה חיובית בין רמת התשואה לרמת הסיכון, כלומר, כאשר יזם רוצה לבנות מתווה מימוני ממונף יותר (כדי להרוויח יותר), הוא מסכן יותר את הדיירים. לכן, חשוב לבצע את הניתוחים גם כדי לדעת האם היזם אינו מסוגל לשים יותר הון עצמי בפרויקט, או שפשוט ממקסם את התשואות שלו על חשבון הגדלת הסיכון לדיירים.

מודיעין עסקי -  חברות כמו דאן אנד ברדסטריט או BDI אוגרות המון מידע רלוונטי מערוצים שונים - עשוי להשלים את התמונה לאחר ניתוח דו"חות כספיים ותזרים מזומנים צפוי.

לסיכום אציין שוב שיש חשיבות מכרעת בביצוע כל הניתוחים הנ"ל ע"י בעלי מקצוע מנוסים ותחת ניהול מרכזי אחד. רק כך ניתן לבדוק את הצעת היזם לפרויקט ואת היכולת שלו לסיים את הפרויקט בהצלחה.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

התחדשות עירונית 2022

ניתן לקבוע כבר ברמת וודאות גבוהה שהשנים הקרובות יהיו תור הזהב של ההתחדשות העירונית. עתודות קרקע נמוכות, מחירי נדל"ן גבוהים ושיכונים מתפוררים במרכזי הערים הם כר פורה לגל ענק של פרויקטים.
נוסיף לכך את ההחלטה להוריד את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי לתביעת דיירים סרבנים בפינוי בינוי ל 66% מהבעלים במקום 80% היום. נוסף גם סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב כך ששיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

מאות ואולי אלפי פרויקטים תקועים בשל דיירים "סרבנים" שחרור החסם הזה עשוי להקטין את הזמן הממוצע להבשלת פרויקט בשנתיים ויותר.

ההתבגרות של השוק כוללת גם הסכמה כללית שתמ"א 38 חיזוק היא החלופה הפחות מועדפת ואם יש ברירה אז עדיפים פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי או לפחות הריסה והקמה של בניין חדש (תמ"א 38 2)

אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה