כאשר רוכשים דירה מקבלן יש להיזהר ולפעול נכון מכמה מישורים בהיבט של הליווי המשפטי, כך מסבירה עו"ד אודליה נמיר, אשר מלווה פרויקטים של תמ"א 38. צריך להבין שעורך דין המייצג גם את הרוכשים וגם את הקבלן, מקבל את שכר הטרחה מהקבלן והוא מייצג אותו בלבד. לדעת עו"ד נמיר כדאי לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בתחום של מקרקעין ולא להסתמך רק על זה שמייצג גם את קבלן. יש מספר סעיפים שצריך לשים אליהם לב כאשר רוכשים דירה. למשל בדיקת הרקע של הקבלן, כולל האיתנות הכלכלית שלו, קיומו של היתר בנייה, אילו זכיות יש לקבלן בקרקע. כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 בעלי הדירות בבניין בו מתבצע הפרויקט, מוכרים לקבלן את זכויות הבנייה שיש בקרקע, מלבד דירות הבעלים. כאשר מדובר על תמ"א 38 במסלול של חיזוק ועיבוי. צריך לבדוק את זכויות הבנייה של הקבלן בהסכם שלו מול בעלי הדירות, מהן ההתחייבויות ששלו, מתי הוא יכול למכור דירות, מה היתה ההתנהלות שלו כאשר דובר על ליקויי בניה, מועד המסירה ומתי מקבלים פיצוי אם יש איחור ועוד. בעת רכישת דירה מקבלן יש לשים לב בהסכם מולו שמקבלים את כל הביטחונות. אחד מהן היא ערבות בנקאית בשיווי הכספים ששולמו לקבלן ולקיים פיקוח על התשלומים, ושכל אחד מהם יבוצע דרך פנקס שוברים לחשבון הליווי. יש לקבל מהקבלן גם פוליסת ביטוח עבור הכספים ששולמו. יש לרשום הערת אזהרה או על החלק היחסי בקרקע, של הדירה. יש גם לרשום שעבוד, משכנתה בדרגה ראשונה על הדירה על החלק היחסי בקרקע.
|