פרסומי התחדשות עירונית ותמ"א 38



ספט15
חוק המאכערים לא מתאים לשוק הנדל"ן בישראל
TheMarker
הכנסת אישרה לאחרונה את חוק מארגני עסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38, או בכינויו חוק המאכערים. מטרתו של החוק היא להסדיר מצב שבו מאכער פונה לבעלי דירות העומדות בקריטריונים של התחדשות עירונית, מחתים אותם על הסכם, ואז סוחר בחתימותיהם מול קבלנים ויזמים כדי שיבצעו בפועל את הפרויקט. לא פעם מארגן העסקה אינו מצליח למכור את החתימות או להשיג את מספר החתימות הנדרש, ופרויקטים רבים נתקעים בשל כך. נוסף לכך, הוספת גורם שלישי בין בעלי הדירות לבין היזם או הקבלן מייקרת את עלויות העסקה. החוק החדש מטיל למעשה מגבלות על המאכערים, כדי לפתור את כשלי השוק המדוברים, בין היתר: מחייב כינוס ישיבה שתיקבע מראש עם כל בעלי הדירות, נקיבת השכר של מארגן העסקה מראש, וחובת תיעוד הישיבות בפרוטוקול והפצתו בקרב הדיירים. בנוסף, החוק החדש קובע לוח זמנים למיזמי התחדשות עירונית, שאם מארגן העסקה לא יצליח לעמוד בו – ההסכם עם בעלי הדירות יבוטל. המנגנון אינו מושלם, מכיוון שפרויקטים של התחדשות עירונית תלויים בגופים חיצוניים, כמו ועדות תכנון ובנייה, משרד הבינוי והשיכון, רשויות מקומיות ועוד. התנהלותם, שיכולה לארוך זמן רב, עשויה לגרום לחריגה ממסגרות הזמנים ולפיכך להביא לביטול עסקאות נדל"ן ראויות. בעיה נוספת בחוק היא שלא קיימת בו הגדרה ברורה של מארגן עסקה, וההגבלות חלות על כל מי שאוסף ומרכז חתימות עבור פרויקטים של התחדשות עירונית. היעדר ההבחנה בין מארגן עסקה אשר מטרתו למכור את חתימות הדיירים לבין היזמים והקבלנים, עלול להרתיע את האחרונים מכניסה ועיסוק בפרויקטים מסוג זה. החוק גם יוצר סכנה שהשקעתם של היזמים והקבלנים תרד לטמיון לאחר תקופה של שנתיים. אלו הסיבות שהחוק שאושר לאחרונה אינו מתאים לשוק הנדל"ן בישראל ולקצב העבודה בו.
למאמר המלא