ככל שהמודעות להתחדשות עירונית עולה, כך עולה הדרישה בקרב הדיירים לפרויקטים עם ליווי בנקאי. עו"ד עמית יושע מסביר מה מעניק הליווי הבנקאי והאם הוא משתלם עבור הדיירים. לדברי יושע, לליווי הבנקאי יש יתרונות רבים, ביניהם העובדה כי הבנק עורך בדיקה ליזם, מוודא שמדובר בלווה ראוי, ובכך יכול להשקיט את חששות הדיירים. בנוסף, בדיקת הבנק נעשית בסמוך לקבלת היתר בנייה, שניתן בדרך כלל כשנתיים לאחר חתימת ההסכם בין היזם לדיירים, כך שהבדיקה יכולה ללמד האם חל שינוי לרעה במצבו הכלכלי של היזם מאז החתימה. הבנק אף בודק את רווחיות הפרויקט באמצעות שמאי מטעמו, ומכריח את היזם להביא הון עצמי של כ-30 אחוז מעלויות הפרויקט, על מנת שייקח על עצמו סיכון גם הוא. יושע מתייחס לטענה שעולה בקרב יזמים שעלויות הליווי הבנקאי באות על חשבון התמורות לדיירים. לדבריו, בפרויקטים של תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, שהיקפם מוערך בעשרות מיליוני שקלים, עלות הליווי היא שולית באופן יחסי. לעומת זאת, בפרויקטים תמ"א 38/1, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, היקפי הפרויקט נמוכים יותר, ועמלות המינימום שגובה הבנק על פתיחת תיק הליווי מהוות יחסית חלק משמעותי מסך הוצאות הפרויקט. במקרים כאלה ניתן לבחון אפשרות של יציאה לפרויקט ללא ליווי, אך ורק במידה שעורך הדין של הדיירים דואג היטב ללקוחותיו, למשל דורש ערבות ביצוע אוטונומית שניתנת למימוש מיידי. כאשר פרויקט של תמ"א 38 עם ליווי בנקאי נתקע, הזכויות לבניית הדירות החדשות משועבדות לטובת הבנק המלווה. הדיירים אינם יכולים להביא יזם חדש, שכן הבנק הוא זה שיכול לממש את הזכויות ולא הדיירים עצמם. עם זאת, יש לציין כי לבנק יש אינטרס לסיים את הפרויקט, כך שלכאורה עליו לחפש יזם אחר במקום היזם שכשל, אך במסגרת היחסים המשפטיים בין הבנק לדיירים – הבנק אינו מבטיח לסיים את הפרויקט ובידו הזכות לקבל כל החלטה.
|