עסקה של התחדשות עירונית שונה מעסקאות רגילות של נדל"ן מכיוון שלא מדובר בעסקה המתבצעת במזומן כאשר העסקה מתבצעת לרוב על שטח מיושב, ושחלק מהלקוחות של העסקה הם דיירים במבנים עצמם. מכיוון שמדובר בעסקה מורכבת, ההבנה של הגורמים העוסקים בכך, היזמים ואנשי המקצוע, וכן גם הדיירים עצמם, צריכה להיות עמוקה והירידה לפרטים היא משמעותית יותר מאשר בעסקאות נדל"ן אחרות. בנייה בתנאים כאלה של מבנה שהוא מיושב, מציבה אילוצים תכנוניים וביצועיים שלא קיימים בפרויקטים מסורתיים של נדל"ן, כולל גם בשאלת המימון. אם בעסקאות רגילות הגורם המממן מצטרף לתהליך רק לאחר אישור הוועדה המקומית, הרי שבהתחדשות עירונית, המעורבות של הגורם המממן מתחילה כבר בשלב של המשא ומתן על החוזה. חשוב שהיזם, כמו גם היועצים השונים שלו, יכירו היטב כבר בשלב המגעים עם בעלי הדירות, נושאים כמו הערבויות הנדרשות וכמו גובה ההון העצמי הנדרש ואת כל הניואנסים שלהם. חשוב שהעניין המימוני ייכלל כבר בהסכם ולא יהיה צורך לפתוח אותו בהמשך כאשר ייעלה הנושא המימוני על הפרק. מנהלת סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים, איילת רוסק, אומרת כי החלק היחסי של פרויקטים מהסוג של התחדשות עירונית מכלל הפרויקטים של נדל"ן, יגדל בפעילות העסקית של בנק ירושלים, אשר היה מבין הראשונים שנתנו מימון לפרויקטים של חיזוק מבנים של תמ"א 38.
|