מאמרים בנושא תמ"א 38

החשיבות בקבלת שירותיו של עורך דין כשיש כוונה לסגור עסקה הוא ברור לכל, קל וחומר כשמדובר בעסקאות נדל"ן. לא מומלץ להסתפק בקבלת שירותים מעורך הדין המייצג את הצד השני! הדבר נכון בוודאי גם לגבי רכישת נכס מיזם או "קבלן" ומתחדד ביתר שאת כשמדובר בפרויקט תמ"א 38.
על הדיירים לאתר עורך דין בעל ידע משפטי נרחב בנדל"ן בכלל ובתמ"א 38 והחוקים הנגזרים ממנה בפרט, היכרות מעמיקה של עסקאות, נסיון מסחרי בפרויקטי תמ"א 38 ובוודאי מיומנות ופרקטיקה.

מורכבות העסקה
עסקת תמ"א 38 הנה עסקה מורכבת וייחודית, במסגרתה דיירים מוכרים את זכויות הבניה הנובעות מהתוכנית ליזם ובתמורה מקבלים ממנו שירותי בניה. כמובן שכדי שהעסקה תהיה כלכלית בעבור היזם הוא גם בונה עבורו יחידות דיור נוספות למכירה (משמע הוספת דיירים לבניין). העסקה בכללותה היא מורכבת וטומנת סיכויים וסיכונים רבים. החוזה המשפטי בעסקאות מעין אלה הינו חוזה ארוך משמעותית מעסקאות "פשוטות" המחייב התייחסות מפורטת ומדויקת להיבטים רבים כגון קביעת תנאים לתוקפו של ההסכם, פירוט מפורט של התמורות וקביעת מנגנון בחריגה מהתמורות, ערבויות, ביטוחים ועוד ולמעשה צריך להוות רשת הגנה חזקה דיה מפני תרחישים שעלולים לסכן את הנכס.

ניסיון ומיומנות
תחום התמ"א 38 הינו תחום רווי בבעלי מקצוע ובניהם עורכי דין. עורכי דין רבים שעוסקים בנדל"ן מפרסמים עצמם כעו"ד הנותנים שירותים בתחום תמ"א 38 אולם, כאמור, מדובר בעסקה שמהותה ומורכבותה אינה דומה לעסקאות קלאסיות ועל כן בפועל, לאור "צעירותו" היחסית של הענף קיימים מעט מאוד עורכי דין בישראל בעלי ניסיון מעשי בייצוג דיירים בפרויקטי תמ"א 38. כאמור, על עורך הדין להכיר הן מקצועית והן פרקטית את העסקה מההיבט המשפטי אולם חשוב לא פחות כי יהיה מנוסה דיו ובעל הבנה של ההיבטים המסחריים שבעסקה, זאת כדי לדעת לא להערים יותר מדי קשיים על היזם, אשר עשויים לסכל את העסקה. עורך דין מיומן ובעל ניסיון והבנה משפטית ומסחרית מעמיקה כאחד, יודע להביא את ההסכם לאיזון הראוי.
הדרך הפשוטה והטובה ביותר לוודא כי לעורך הדין יש את הניסיון הדרוש עליכם לקבל ממנו מידע על פרויקטים חתומים בהם הוא ייצג את הדיירים (הסכם חתום בין הדיירים ליזם). בנוסף, דרשו שמות דיירים אותם ייצג עורך הדין ופרטי התקשרות עמם על מנת לקבל המלצה והתרשמותם מהתהליך והייצוג.

הצעת ייצוג
נושא חשוב לא פחות הוא קבלת הצעת ייצוג כתובה ומפורטת מאת עורך הדין. על ההצעה לכלול את כל השירותים שנותן עורך הדין ורצוי כי יצוינו בה גם מה הם השירותים שאינם כלולים בהצעה. עליכם לוודא כי, לכל הפחות, בהצעת הייצוג מפורטים השירותים הבאים:
- הגעה לפגישות עם היזם ועם נציגות הדיירים.
- להציג לדיירים את הנושאים העקרוניים והחשובים ביותר בהסכם מול היזם.
- ניהול המו"מ המשפטי תוך שיתוף הנציגות עד להגעה לנוסח מוסכם.
- ייעוץ משפטי שוטף גם לאחר הסכם שנחתם ההסכם בכל הנוגע לבקשה להיתר הבניה ווידוא כי
   הינה בהתאם למפרט שבהסכם.
- מתן ייעוץ משפטי שוטף לדיירים באשר להתקשרות עם מפקח בניה מטעמם.
- ליווי תהליך קבלת ערבויות חוק מכר בהתאם להסכם.
- החזקה בנאמנות את כל הביטחונות בנוסף לערבות המכר של היזם בנאמנות וזאת לאורך כל
  תקופת ההסכם
- ביצוע בקרה ופיקוח על בא כח היזם בכל הנוגע לדיווחים לרשויות המס השונות, בקשר עם מכירת
  דירות היזם החדשות בהתאם להסכם ובקשר לתיקון צו הבית המשותף.
שירותים שאינם כלולים – השירותים אינם כוללים בד"כ ניהם התדיינויות בבית משפט, תביעת דיירים סרבנים (תפקידו של ב"כ היזם) ו/או ביצוע כל פעולה משפטית אם וכאשר היזם אינו עומד בהתחייבויותיו.
ההמלצה היא לוודא כי עורך הדין מציע את כל השירותים המפורטים לעיל וכמובן לקבל את הצעתו בכתובים ולשאול כל שאלה הטעונה הבהרה.

שכר טרחה
עסקת תמ"א 38 הינה עסקת נטו במסגרתה לא חל כל תשלום על הדיירים. שכר טרחת עורך הדין משולם גם הוא על ידי היזם. כמובן כי שכר הטרחה שגובים עורכי הדין משתנה בהתאם להיקף הפרויקט, מספר יחידות הדיור, ניסיון עורך הדין ועוד. אנו חושבים כי אם  שכר הטרחה שדורש עורך הדין אינו חריג באופן משמעותי משכר הטרחה שדרשו עורכי דין אחרים שלהם אותו הניסיון, אזי אין כל משמעות לגובה שכר הטרחה. ברי כי עורך הדין והיזם צריכים להגיע בניהם להסכמה בנוגע לגובה שכר הטרחה ואופן התשלום (שיפורט אודותיו בהמשך). עורכי דין ויזמים מנוסים יודעים בדרך כלל מהו שכר הטרחה הנהוג ומעטים הם המקרים בהם לא מושגת הבנה בעניין.
אופן התשלום צריך להתאים לאופייה של העסקה. רוב עורכי הדין דורשים את  שכר הטרחה בתשלומים על פי אבני דרך בהתאם להתקדמות בפרויקט. כ- 10% מגובה שכר הטרחה כמקדמה באופן מיידי בעבור המו"מ על ההסכם. המשמעות היא שאם וכאשר מכל סיבה שהיא, לא ייחתם הסכם בין הדיירים ליזם, עורך הדין הבטיח לעצמו כי לא עבד חינם אין כסף. זה הגיוני ולגיטימי אולם על הדיירים לוודא כי במקרה שכזה, שכר הטרחה לא יושת עליהם ו/או הם לא יידרשו לשפות את היזם בגין כך. לאור חוסר הוודאות בהתנהלות עם הדיירים ויציאתו של פרויקט לפועל מסרבים חלק מהיזמים לשלם את המקדמה אולם כיום הדרישה רווחת יותר ויותר ויזמים מבינים את הדרישה ואף נעתרים לה. 70% מגובה שכר הטרחה נדרש בד"כ עם קבלת היתר בניה ו- 10% הנותרים נדרשים בסיום הפרויקט. דרישת שכר טרחה מלא לפני סיום הפרויקט מהווה בעיה הן בעבור היזם (לאור חוסר הוודאות עד לביצוע) והן בעבור הדיירים משום, שעבודת עורך הדין לא מסתיימת בחתימת החוזה והוא נדרש ללוות את הדיירים לאורך כל הפרויקט (ביצוע בקרה ופיקוח על מכירת הדירות, החזקת ערבויות, פיקוח בנוגע לדיווחים לרשויות, רישום צו בית משותף ועוד)...לאור כל זאת זה אך ראוי כי התשלום ייפרס לאורך הפרויקט וכי יוותר תשלום אחרון בסיומו.

זמינות
אין עוררין על חשיבות מקצועיותו וניסיונו של עורך הדין, אולם חשוב לא פחות כי רמת השירות שייתן עורך הדין תהיה גבוהה ואיכותית גם היא. בתהליך מנוהל בפרויקטי תמ"א 38, כפי שמקפידה חברת יובלים התחדשות עירונית לקיים, רצף ומתן שירות הינם הכרחיים. עיכוב בפרויקט יכול ליצור משבר, שינויים, או חוסר סבלנות אשר עשויים לחבל בפרויקט. לצערנו, עבודת עורכי הדין מתאפיינת בעומס רב ובמקרים מסוימים זמינות היא נושא בעייתי. על הדיירים לוודא ולדרוש מבא כחם שיציין איך ומתי ניתן ליצור עמו קשר, מהי רמת הזמינות שלו והאם ישנם עובדים נוספים תחתיו, אשר יכולים לספק תשובות וליתן שירות הולם גם בהיעדרו, וזאת כדי להבטיח, כאמור, תהליך רצוף, מנוהל, ומקצועי בתהליך הסבוך.
לסיכום –בחירת עורך דין לייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38 צריך שתעשה באופן שקול תוך בחינת הקריטריונים המפורטים לעיל. זאת בדגש על ניסיון מעשי בתחום ומתן שירות ראוי. היות העו"ד עוסק בענייני מקרקעין אינה מספיקה בדרך כלל עקב הדקויות המייחדות ביצוע עסקת תמ"א 38 לעומת עסקת מקרקעין קלאסית.
על נציגות הבניין לוודא כי יש לה סמכות בכתובים למנות עורך דין שייצג את כלל הדיירים. על מנת למנוע הסתייגויות עתידיות, אנו ממליצים כי תיפתח בפני כלל הדיירים ההזדמנות להעמיד מועמד מטעמם ובלבד שיעמוד בקריטריונים. על הנציגות לפגוש כ- 2-3 עורכי דין אשר עומדים בקריטריונים, להתרשם ולקבל החלטה מי הוא עורך הדין שלדעתם יהיה עורך הדין המתאים ביותר עבורם ועבור הפרויקט.
חברת יובלים התחדשות עירונית הינה חברה לליווי דיירים בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי. במסגרת התהליך ועל בסיס היכרותנו את התחום ואנשי המקצוע המובילים והמנוסים איתם עבדנו, אנו מסייעים לדיירים במינוי עורך דין עבורם. את השירות אנו נותנים כחלק מהתהליך מתוך הבנה כי פרויקט שבו מעורבים בעלי מקצוע איכותיים ובעלי ניסיון יכולים לסייע לפרויקט ולהוביל את הדיירים בבטחה ובנחת ליעד. חברת יובלים אינה גובה כל תשלום בעבור "שידוך" דיירים לעורך דין כזה או אחר. בד"כ אנו ממליצים על מספר עורכי דין ולעיתים מסייעים בתיאום פגישות עמם, אולם ההחלטה עם מי מעורכי הדין להקשר בפרויקט היא של הדיירים בלבד על בסיס התרשמותם והכימיה הנוצרת בינם לבין מייצגם.
אנו מאחלים לכם הצלחה רבה בבחירת עורכי הדין ומזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה הקשורה בפרויקט.

הכותבת: עו"ד נעמה יהב מחברת יובלים התחדשות עירונית בע"מ