מאמרים בנושא תמ"א 38

סמכותן של הוועדות המקומיות תורחב, והן יוכלו לאשר תכניות מפורטות לפרויקטים של תמ"א 38/2, ולהגדיל את שטחי הבנייה המותרים במגרש עד ל-350 אחוז, בנוסף לבניית ממ"דים ושטחי שירות. הוועדות המקומיות יוכלו גם לאשר הקלות בנייה, ולהחליט כי חלק משטחי הבנייה שיתווספו יהיו שטחי ציבור. בנוסף, הוועדות המקומיות יוכלו עתה לקבוע דברים הנוגעים לפרויקטים של תמ"א 38, שעד עכשיו היו באחריותן של הוועדות המחוזיות, כגון שינוי ייעוד, תשתיות, שימושים מעורבים ועוד. על פי הצעת החוק, תשלום היטל ההשבחה יחול רק לאחר אישור תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה לפרויקטים, ולא כפי שהיה עד כה.

לדעת הכותב, עו״ד דור צפריר-צורי, שמתמחה בפרויקטים של תמ"א 38, הצעת החוק מלמדת על שאיפה של הממשלה לפתור את הבעיות שצצו בשטח בפרויקטים של תמ"א 38 ולהפוך אותם לאטרקטיביים יותר, אך היא עדיין לא נותנת מענה לחוסר הכדאיות הכלכלית בפריפריה, ואף באזורי הביקוש ניתן רק מענה חלקי לבעיות. 

התיקון נועד כדי לעודד את מסלול תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, שכן מדובר בפרויקטים שהם בטוחים יותר והגיוניים יותר מבחינה תכנונית, בהשוואה למסלול תמ"א 38 הרגיל, של תוספת זכויות בנייה לפרויקטים קיימים. פרויקטים של תמ"א 38/2 הם חלק חשוב בכל הנוגע לנושאי התחדשות עירונית, והם יכולים לשנות את אופיין של שכונת ישנות שלמות, והם מביאים לעלייה גדולה יותר של ערך הנכסים.  

פרויקטים של תמ"א 38/2 הם למעשה פרויקטים בהיקף קטן של פינוי בינוי. באזורי הביקוש, במרכז הארץ, היחס הרווחי של פינוי בינוי הוא בין 3 ל-3.5, כלומר היזם צריך לקבל בין שלוש לשלוש וחצי יחידות דיור חדשות על כל דירה קיימת על מנת שירוויח. במקרים אלו, הגדלת זכויות הבנייה מ-200 ל-350 אחוז, על פי הצעת החוק החדשה, משתלמת עבורו. אולם, בפריפריה יחס הרווחיות הוא בין 5-6, כך שהגדלת זכויות הבנייה אינה קרובה אפילו ליצור כדאיות כלכלית לפרויקטים של תמ"א 38 באזורים אלו. 

זאת ועוד, כיום ניתן לקבל זכויות בנייה מכוח התמ"א, אך גם זכויות בנייה שלא מומשו מכוח תוכנית קיימת, תוכנית בניין עיר (תב"ע). הצעת החוק החדשה אוסרת על קבלת זכויות נוספות במצטבר, וכך קורה שבחלק גדול מהפרויקטים התוספת שניתנה אינה מספיק אטרקטיבית ליזמים, והם יאלצו לאבד זכויות בנייה, שכיום מגיעות להם. 

אחד ההיבטים החשובים בהצעת החוק החדשה הוא הרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות, שמטרתה להפחית את הבירוקרטיה עבור היזמים ובעלי הדירות. אולם, לדעת הכותב הצעת החוק דווקא יכולה לגרום לתוצאה הפוכה ולהקשות עוד יותר על ביצוע פרויקטים של תמ"א 38. זאת, מפני שהיא מגדילה את מספר העילות שבגינן אפשר להגיש התנגדויות, ולפיכך הוועדות יוכלו לקבוע תנאים חדשים שיעכבו את הפרויקטים. 

כמו כן, על רקע הרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות, יזמים רבים יוכלו לבקש שימוש מעורב של מסחר ומגורים, על מנת להגדיל את רווחיהם. עם זאת, ככל שמספר השימושים גדל, כך עולות דרישות תכנוניות הנוגעות לבטיחות, כיבוי אש ואחזקה, שיביאו עמן בירוקרטיה נוספת ואישורים. בנוסף, שימוש מעורב של מסחר ומגורים עלול להביא לעלייה בהיקף התנגדויות דיירים, שיתנגדו, למשל, להקמת תחנת דלק סמוך לביתם, בשל חשש מפגעי רעש, ריח, בטיחות ולכלוך.  

השינוי במועד התשלום של היטל ההשבחה חיובי עבור בעלי דירות פרטיים, ללא קשר לפרויקטים של תמ"א 38. עד היום בעלי דירות בקומות עליונות חויבו בגין השבחה תיאורטית של הנכס, ועם התיקון יוכלו לא לשלם את ההיטל על "תוכניות במגירה", אלא אם קידמו בפועל את הרחבת הנכס. באשר לפרויקטים של תמ"א 38, יש לזכור כי כיום היזמים הם אלו שמשלמים את היטל ההשבחה, וממילא הם מנהלים משא ומתן על גובהו, וחלקם אף משלמים אותו מראש כדי לקדם את אישור הפרויקט. 

לסיכום,
התיקון החדש לפרויקטים של תמ"א 38/2 עלול להקפיא את שוק הנדל"ן במהלך תקופת אי הוודאות שבה ממתינים לאישורו, והוא אינו מקיף מספיק כדי לענות על הכשלים הקיימים כיום בתוכניות של תמ"א 38. היה ראוי לחזק את מנהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות, כדי שיהיו להן את הכלים להביא להפחתת הבירוקרטיה. הצעד היעיל להורדת מחירי הדיור הוא שחרור ושיווק קרקעות מדינה, אך רובן נמצאות היום במכרזי קרקעות המיועדים לעידוד תוכנית מחיר למשתכן.

* עו״ד דור צפריר-צורי עוסק בעסקאות תמ״א 38
 

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.