מאמרים בנושא תמ"א 38

מאוכזבים מהקבלן שלכם? החליפו אותו - מדריך
מאת: עו"ד דורון תמיר
פרויקט תמ"א 38 מצריך התקשרויות עם בעלי מקצוע רבים - עורך דין, יזם, מפקח, אדריכל, מהנדס ועוד... 
מה קורה אם אינכם מרוצים מהם? כיצד ניתן להחליף אותם? מהו הרוב הדרוש ובאיזו דרך כדאי לנקוט?
הכל במדריך המיוחד שהכנו עבורכם. 
 

ביצוע פרויקט חיזוק בתים מפני רעידות אדמה הוא תהליך מורכב, שמצריך בין היתר לבחור בעלי מקצוע טובים ואמינים. בהקשר זה, לכושר המיקוח של הדיירים השפעה מכרעת על הצלחת הבנייה, שכן לעיתים מתגלה כי בעל מקצוע זה או אחר - האדריכל, הקבלן, המפקח ואפילו עוה"ד לא מתפקד כמצופה. 
אז איך ניתן להשתחרר מהמחויבות כלפיו ולהחליפו? 

הרוב הדרוש 
ככלל, החלטות בעניין הבית המשותף צריכות להתקבל ברוב "רגיל" של 51% מבעלי הדירות. כך למשל, אם הדיירים מעוניינים להחליף את המנקה או את חברת האחזקה עליהם לקבל הסכמה של קצת יותר ממחצית הבעלים. 
אחת ההנחות השגויות בהקשר של תמ"א 38 היא הסברה כי מאחר שביצוע של פרויקט חיזוק מצריך רוב של 66% לשיפוץ והרחבת הבניין או 80% להריסה ובנייה חדש – אז זהו גם הרוב הדרוש לצורך החלפת הקבלן או עורך הדין המייצג. 
ניקח מקרה של אובדן אמון בעורך הדין שנבחר לייצג בפרויקט עקב דרישה לשכר טרחה גבוה מאוד מהקבלן, מה שעלול לפגוע בכדאיות של הפרויקט ובאובייקטיביות שלו. 
כדי להחליפו הדיירים צריכים לערוך אסיפה וכל שעליהם להשיג הוא הסכמה של 51% מבעלי הדירות. הדרך להחלפת כל גורם אחר שפועל בניגוד לחוק או בניגוד עניינים – זהה. 

כמה נשלם על עבודה שכבר נעשתה?
החלפת בעל מקצוע עשויה להציף שאלה מטרידה: מה קורה אם בעל המקצוע כבר ביצע חלק מהעבודה וכמה צריך לשלם לו? האם הוא זכאי לתשלום מלא ואז החלפתו תגרור תשלום כפול?
ובכן, התשובה תלויה בהסכם שנחתם עמו. אם בהסכם בעלי הדירות התחייבו לשלם לו לפי שלבי התקדמות הפרויקט אז התשלום יהיה "פר-שלב" – כלומר, שכר הטרחה שהוא יקבל יהיה עד שלב ההחלפה. כמובן שהדיירים חייבים לעדכן את בעל המקצוע החדש לגבי העבודה שבוצעה והתשלום ששולם עבורה. 
לגבי עורכי דין,  אגב, מנסיוני אני יודע שרבים מעורכי הדין שעוסקים בתחום של תמ"א 38 מאפשרים בשלב הראשוני להשתחרר מההסכם עמם ללא תשלום, אך ברור שכל מקרה צריך לבחון לגופו. 

מה לגבי היזם? 
בעלי הדירות הרי מתחייבים בדרך כלל לבלעדיות כלפי היזם כבר בהסכם הראשוני מולו. אז איך אפשר בכל זאת להחליף אותו? 
מהלך כזה אפשרי אבל הוא כמובן תלוי בתנאים עליהם התעקש עורך הדין של הדיירים בהסכם – ואם הותיר לדיירים את "פתח ההחלפה" יהיה אפשר להשתחרר מהיזם יחסית בקלות. 
על כל פנים, חשוב לדעת שבהסכמי התחדשות עירונית חייבים להיות תנאים מקדמיים שקובעים מתי והאם ההסכם ייכנס לתוקף. למשל, השגת הסכמה מהרוב הדרוש של הדיירים, הגבלתו בזמן ועוד... 
אם התנאים הללו לא התקיימו – אז ברור שקל לצאת מההסכם עם היזם. אבל, גם אם התנאים התקיימו וההסכם תקף, ברוב הסכמי התמ"א 38 אפשר למצוא סעיפים נוספים שאפשר להשתמש בהם לצורך ביטול ההסכם. 
כך למשל, אם יש בהסכם הגבלה על לוח הזמנים להגשת בקשות להיתרי בנייה, להתחלת הבנייה לאחר קבלת ההיתר או תאריכי יעד למסירת ביטוחים וביטחונות והיזם לא עמד בהם הדבר יאפשר לדיירים להתנתק ממנו. לכן מאוד חשוב להקפיד שההסכם יכלול תנאים כאלה. 
אספר לכם על פרויקט שהתבצע לא מזמן בקריית אונו. במקרה הזה הדיירים חתמו על הסכם עם חברה יזמית אך היא פשטה את הרגל ממש אחרי החתימה. למזלם הרב בהסכם היה סעיף שאפשר להם לבטל את ההסכם אם החברה פושטת רגל וזה מה שאפשר לבעלי הדירות להתנתק מהחברה מבלי לוותר על הפרויקט שיזם חדש המשיך אותו. 
עם זאת, חשוב מאוד להדגיש כי לא קל לבטל הסכמים. ביטול הסכם הוא אינו דבר של מה בכך. מה שכן חשוב לדעת היא שכשלא מרוצים מבעל מקצוע לא צריך להרגיש "כלואים" – ויש דרכים להתנתק ממנו. כמובן שאיכות הייצוג המשפטי של הדיירים משחקת כאן תפקיד חשוב מאוד. 

* עו"ד דורון תמיר מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית 

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית.
המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer 
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות?

      מלאו את הטופס או התקשרו 24/7 לטלפון 03-9411862          

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה