מאמרים בנושא תמ"א 38

קורבנות זירת ההתחדשות העירונית
מאת: אדריכלית עדנה מור
יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל ובעלת משרד עדנה מור אדריכלות ובינוי ערים.

דו"ח מבקר המדינה בשנת 2016 מתח ביקורת על הרשויות המקומיות על שאינן מנצלות את סמכותן להכנת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית, וכן על משרדי הממשלה מפני שאינם מעודדים אותן לעשות זאת. סעיף 23 בהוראות תמ"א 38 מעניק לוועדות המקומיות סמכות ליזום תכניות מפורטות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במרקמים עירוניים ותיקים, תוך קביעת הוראות בינוי והנחיות מרחביות השונות מאלה הקבועות בתמ"א 38. סמכות זו נועדה לסייע לרשויות המקומיות לשלוט באופי המרקם העירוני הבנוי באזוריה השונים, אולם בפועל עד למועד הוצאת דו"ח 2016 מעטות היו הרשויות המקומיות אשר יישמו אותה. עם זאת, לאחרונה החלו ערי גוש דן והשרון להכין תכניות מתאר כוללות ותכניות אסטרטגיות אזוריות, והיזמים והאדריכלים הפועלים בזירת ההתחדשות העירונית נאלצים להתמודד על בסיס יומיומי עם שינויים ותמורות, המטלטלים את עסקיהם ואת פרנסתם.

גרמושקה אל מול תכנית אסטרטגית : 
יזם נדל"ן, שהתרוצץ בשנה האחרונה בנסותו להחתים 32 דיירי בניין באחת מערי גוש דן ליישום מסלול עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38, גייס את האדריכל שלו להכנת התכנית. האדריכל הכין 4 חלופות שונות לתכנית שהוסיפה 25 מ"ר פלדלת ו-12 מ"ר מרפסת לכל אחד מהדיירים. הדיירים מצדם לא הזדרזו לחתום והריצו את היזם ואת האדריכל שלו הלוך ושוב עד אשר הואילו בטובם לחתום על התכנית. חודש לאחר מועד חתימת ההסכם בין עורך דינו של היזם לבין עורך דינם של הדיירים, כשבידיו הגרמושקה המוכנה לבקשת היתר בניה, נודע ליזם, כי הרשות המקומית הכינה תכנית אסטרטגית באזור המדובר וחילקה אותו לתתי מתחמים המיועדים לפינוי בינוי. מימוש הליך עיבוי בינוי כבר לא עמד על הפרק. היזם רתח מזעם על האדריכל שלא ידע מאומה על התכנית האסטרטגית. האדריכל מצדו כעס על העירייה, שאפילו לא רמזה על קיומה של התכנית המתהווה. היזם הפסיד בהרפתקאה הבעייתית 300,000 ש"ח בתשלום לעוה"ד המייצג את הדיירים, לאדריכל ולשאר המהנדסים המקצועיים.

העירייה ביצעה סיבוב פרסה
שני אדריכלים יצירתיים וחדורי מוטיבציה איתרו לפני שנתיים מתחם מגורים באחת מערי גוש דן. במתחם 120 יח"ד קיימות. הם ארגנו חוליית מחתימים, קיימו אסיפות דיירים בכל אחד מ-10 הבניינים הקיימים, הכינו סט תכניות, הדמיות, טבלאות נתונים ודו"ח היתכנות מפורטים ומושקעים. הם ניגשו לעירייה וישבו עם מהנדס העיר, עם אדריכל העיר ועם צוות התב"ע במחלקת ההנדסה. סה"כ 6 ישיבות. הכינו 8 גרסאות שונות לתכנית מכוח חוק פינוי בינוי למתחם כולו. תכננו עירוב שימושים: מגורים, מסחר, תעסוקה, שצ"פ ושב"צ. הם הציגו את התכניות לעירייה, החתימו את הדיירים ולבסוף גייסו חברה קבלנית אמינה וגדולה לביצוע המתחם החדש. חודש לפני מועד הגשת התב"ע לאישור הוועדה המקומית הודיעה להם העירייה, שהחליטה שמתחם פינוי-בינוי לא מתאים לתפיסה העירונית החדשה שגיבשה לאחרונה ושכל הבניינים הקיימים יעברו הליך עיבוי-בינוי או חיזוק בלבד ללא כל תוספת. העירייה אפילו הציעה, בלי הנד עפעף, שהדיירים הקיימים יממנו מכיסם את הליך החיזוק והשיפוץ כדי להימנע מתוספת יח"ד חדשות שתכבדנה על עורק התנועה הסמוך, שגם כך פקוק בבקרים ובערבים. האדריכלים הפסידו 250,000 ש"ח מכיסם.

העיריה שינתה את מודל חישוב הזכויות
קבלן ראשי הפסיק לפני 5 שנים להעסיק קבלני משנה והקים מנגנון משומן ויעיל, ובו בעלי מקצוע ופועלים שביצעו עבורו את כל עבודות השלד, הגמרים, החשמל, האינסלטלציה, הפיתוח ועוד. בזכות מנגנון זה הוא הצליח להעלות את רווחיו כשהתמודד על מכרזים פאושליים. לו"ז הביצוע שלו הסתמך על אספקת עבודה רציפה על ציר הזמן. עבודה חדשה המתינה לו דרך קבע מיד לאחר שסיים בהצלחה את עבודתו באתר הבנייה הנוכחי. שמו יצא לפניו כקבלן ישר ואחראי העומד במילתו ובלוה"ז. הוא נהג לעבוד עבור 5 יזמי נדל"ן קבועים בשלוש ערים שונות. בשיחת הטלפון הראשונה שקיבל לפני כחודשיים הודיע לו אחד מלקוחותיו בקול שבור, כי קיבל סירוב בוועדה לבקשה להיתר בניה על אף שהאדריכל שלו תיאם הכול מראש עם מחלקת ההנדסה. שיחת טלפון זו לא הטרידה את הקבלן עד אשר הגיעה שיחת הטלפון השנייה. הפעם מלקוח אחר שלו. בשיחה זו נודע לו, כי פרויקט עיבוי-בינוי שאותו הוא קידם במאמץ מרוכז לא ייצא לפועל, כי העירייה החליטה לטפל באותו אזור ברמה מתחמית מכוח חוק פינוי בינוי. הקבלן כסס בעצבנות את ציפורניו כשישב בארוחת צוהוריים עם יזם אחר. יזם זה לא נמנה על לקוחותיו, אך עמד לשכור את שירותיו במהלך מחצית השנה הקרובה. הוא החליט להקפיא, לעת עתה, את פעילותו בתחום תמ"א 38 כיוון שספג לאחרונה הפסד כספי ניכר. הוא נאלץ לוותר על פרויקט הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. זאת משום שהדיירים הקיימים לא הסכימו להפחתת שטח תמורה פלדלת ביחס למקורי שהובטח להם וזאת כדי לעמוד בשיטת החישוב החדשה שפרסמה העירייה. הקבלן בוחן את התנהלותו בעתיד הקרוב לאחר שהפנים, שחלק מצוותי העבודה שלו יהיו מחוסרי עבודה בקרוב מאוד.

הוועדה המקומית צמצמה את כמות יחה"ד
יזם נמרץ ואנרגטי, שברשותו חברת נדל"ן, העוסקת בבניית מיזמים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש, איתר מגרש בשטח 1.2 דונם באחת מערי גוש דן ובו 20 יח"ד. ע"פ המודל המתמטי שיצרה האדריכלית, הסתבר לשניים, שניתן להקים במגרש 60 יח"ד. האדריכלית התייעצה עם מחלקת ההנדסה העירונית וקיבלה את ברכתה לאור תכנונה המוצלח. האדריכלית הכינה תכנית מפורטת עבור 4 קומות תמורה לדיירים. שמוליק כינס את כל 20 דיירי הבניין שהגיעו מלווים בבני משפחותיהם. עורכי הדין של שני הצדדים חתמו על ההסכם. האדריכלית הכינה גרמושקה והגישה אותה לעירייה. כשנדונה התכנית, לאחר שנה שלמה שבה המתינו השניים לשיבוצה בוועדה המקומית, התקבלה ההחלטה: במקום 60 יח"ד אושרה בנייתן של 52 יח"ד בלבד, שטח הפלדלת הכולל לבנייה הופחת ב- 480 מ"ר. לכולם היה ברור שבמקום 12 מ"ר פלדלת תמורה שהוצעו לדיירים הקיימים יהא עליהם להסתפק ב- 3 מ"ר בלבד. הדיירים התרעמו ואיימו לבטל את החוזה. רק לאחר מאמץ משותף של עורכי הדין משני הצדדים הסכימו 80% מהדיירים לעסקה החדשה. האדריכלית נאלצה להכין גרמושקה חדשה לחלוטין. היזם מצא עצמו משלם פעם נוספת לאדריכלית ולצוות המהנדסים על שלב הגשת הבקשה להיתר לוועדה המקומית.

העירייה הקפיאה את האזור
אדריכל ותיק כבן 50, בעליו של משרד בוטיק, מעסיק 10 עובדים מנוסים ומיומנים. הכשרתם גזלה ממנו משאבים רבים, והוא נהג לספר לכל מכריו, שסוף סוף הגיע למנוחה ולנחלה, ושכעת הוא מסוגל לקלוט פרויקטים חדשים ומורכבים במשרדו. הצפי במשרד כלל עשרות פרויקטי תמ"א 38 בשני מסלוליה וגם ארבעה מתחמי פינוי בינוי. במשרד הייתה תחושת אופוריה. לפני חודשיים התקבלה שיחת טלפון בנייד של האדריכל. הוא סיים את השיחה ופניו החווירו. הוא התיישב על כסא המנהלים שלו. הרשות המקומית שבה מיקד 70% מהפרויקטים שלו הודיעה על הקפאת 4 אזורים שונים ברחבי העיר. ההקפאה נקבעה ל-6 חודשים. בבת אחת נאלץ להפסיק את הטיפול ב- 30% מהפרויקטים המתוכננים במשרדו. 3 מעובדיו המסורים נאלצו לעזוב את המשרד ולחפש מקומות עבודה חלופיים.

ערים סוגרות את שעריהן בפני תמ"א 38
בעליה של חברת ניהול ופיקוח על הבניה מעסיק בה 20 עובדים. שנת 2005 ציינה תפנית נפלאה עבורו. הוא מיתג את עצמו בתחום ההתחדשות העירונית. סגירת שעריהן של מספר ערים באזור גוש דן והשרון למימוש פרויקטים מכוח תמ"א 38 ומכוח חוק פינוי בינוי הביאה אותו לחיפוש מסיבי אחר פרויקטים חדשים. במשך 6 חודשים התאפק ולא פיטר איש מעובדיו. בחודש השביעי כינס את עובדיו ובצער רב הודיע ל-5 מהם על פיטוריהם.

העירייה שינתה את מדיניותה
איש מכירות בחברת נדל"ן ידועה, פעל בנחישות במשך 7 שנות עבודתו בחברה ונודע ביעילותו וביכולתו המופלאה לאתר כתובות פוטנציאליות הראויות למימוש שני מסלולי תמ"א 38. מגבלות שנגזרו בחלק מהעיריות על היקף זכויות הבניה המותרות, הקפאת חלק מאזורי ערים שונות מכוח סעיף 78 לצורך הכנת תב"עות חדשות ושינוי מדיניות תכנון בערים אחרות הפילו חלק מכריע מהפרויקטים שגייס עבור החברה. באוקטובר האחרון הוא מצא עצמו מחוץ לחברה יחד עם חברו למשרד.

מפח נפש: הוועדה סירבה לבקשה
זוג צעיר והורים לשני זאטוטים, אשר ניסו לרכוש דירה חדשה בת 4 חדרים במקום דירתם הנוכחית בת שני החדרים, גילו שבמרחק שני בניינים מכתובת המגורים שלהם מתוכנן בניין חדש, והוא עומד לקבל אישור בוועדה לבניין ערים ולהיבנות תוך 24 חודשים. הם ביררו בחברת הנדל"ן, שילמו 7% מקדמה ורכשו על הנייר דירה חדשה בת 4 חדרים. לא היה מאושר מהם. בחודש יולי השנה הודיע להם היזם, שהאישור הצפוי בוועדת בניין הערים התחלף במפח נפש. הוחלט לסרב לבקשה להיתר הבניה היות שאדריכל שאינו מוכר לו הגיש למחלקת התב"ע של העירייה סקיצה טרום הגשת תב"ע חדשה. הוא כבר החתים 50% מכלל דיירי האזור. מחלקת התב"ע, אדריכל העיר ומהנדס העיר החליטו פה אחד לתת צ'אנס למתחם החדש ולסרב באופן גורף לכל הבקשות במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. זאת בלי להפעיל את סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה. בני הזוג אמנם יקבלו את כספם בחזרה, אך ייאלצו לחפש דירה חדשה הרחק מכתובת מגוריהם הנוכחית.

אכזבה לדיירים הקיימים
דיירי בניין בעיר בגוש דן ניהלו במשך כשנה וחצי מו"מ אינטנסיבי מול היזם הנבחר. האדריכל מטעם היזם הכין תכניות קומות התמורה ביישום מסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. הוא פעל באדיקות ע"פ מנגנון חישוב הזכויות בעירייה. כל הדיירים אמורים היו לקבל 25 מ"ר ליח"ד. הגרמושקה הוגשה לעירייה והמתינה שנה וחצי נוספות בתור לוועדה. בזמן שחלף הוחלט בעירייה לשנות את מנגנון חישוב הזכויות, וכך הובא לידי היזם דו"ח היתכנות חדש, שהראה חד משמעית, שניתן לתגמל את הדיירים ב- 10 מ"ר בלבד. הדיירים שכבר פנטזו על הבניין המדוגם החדש התאכזבו קשות. חלקם היו מוכנים לכל תמורה והעיקר שייצאו לדרך, האחרים התעקשו לוותר על ההליך לחלוטין וטענו שעבור 10 מ"ר נוספים בלבד אין טעם לעבור את ההליך הארוך והמייגע. בסופו של דבר ניצח המחנה שהתנגד למימוש הליך הריסה ובניה מחדש והחלום התנפץ.

סוף דבר
אלה הם מקצת מהמקרים הלא סימפטיים, המתרחשים לאחרונה בזירת ההתחדשות העירונית שיכולים היו להימנע אילו המציאות העכשווית הייתה יציבה, החלטית וודאית. תכניות מתאר, תב"עות אזוריות, מדיניות עירונית והחלטות ועדות מקומיות הן חיוניות, מבורכות, חכמות ונכונות לעתיד לבוא, אך דומה שלעתים הן מונחתות על ציבור האדריכלים, היזמים והדיירים ללא כל הכנה מוקדמת וגובות מביניהם קורבנות, שכל כוונותיהם היו טובות ועל אף זאת, שילמו מחיר כלכלי כבד.

כל הזכויות שמורות לעדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים : https://www.ednamor.com/

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות?

      מלאו את הטופס או התקשרו 24/7 לטלפון 03-9411862          

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה