מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 בירושלים דרך אדירה להתחדשות עיר הבירה - תוכנית (תב"ע) מס' 10038
מאת: קובי שני, יו"ר ומייסד אביב שני התחדשות עירונית בע"מ
עיריית ירושלים רואה בהתחדשות עירונית, בין היתר, באמצעות תמ"א 38 כקטר הבניה האסטרטגי בעיר. לשם כך הקימה העירייה מסלולי רישוי מהירים יעודיים לתמ"א 38 לאישורים ולקבלת היתרי בניה.
בנוסף, לאור מורכבות המבנים והשכונות המצויים ברחבי העיר העיריה יזמה והכינה תוכנית ייעודית ומפורטת לעיר תוכנית מס' (תב"ע) 10038.
כמו ברוב המקומות בארץ היעדר הקרקעות הזמינות לבניה חדשה בירושלים, מוביל יזמים רבים בעיר ליזום ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, קרי לחדש את המבנים הישנים במבנים מחוזקים או במבנים חדשים תחתם.

ירושלים תתפתח פנימה
ירושלים עתידה להתפתח פנימה באמצעות חידוש או שדרוג של השכונות הותיקות, כגון: קטמון הישנה, רחביה, טלביה, בקעה, מושבה גרמנית, מושבה יוונית, בית הכרם, בית וגן, קרית היובל, עיר גנים, קרית מנחם וגוננים (קטמונים).
זאת לצד השכונות שנבנו בשלב מאוחר יותר אחרי מלחמת יום הכיפורים בשנים 1974 ואילך כגון: נווה יעקב, רמת אשכול, פסגת זאב, רמות  ארמון הנציב וגילה.

עולים לירושלים? יורדים בהתחלות הבניה
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2013 החלו להיבנות בעיר 3,400 יחידות דיור, בשנת 2014 החלו להיבנות 3,210 יח"ד חדשות, בשנת 2015 המספר ירד ל-2,945 יחידות חדשות ובשנת 2016 התחלות הבנייה בירושלים עמדו על 2,053 דירות חדשות בלבד, 2017 תהיה דומה ל2016, ירידה של כ-33% לעומת השנה שלפניה וירידה חדה של 42% מול שנת  2013 שאופיינה ב  ב3,400 התחלות בניה.
הנתונים הנ"ל מבטאים את המחסור ההולך ומחריף לקרקעות לבניה בעיר.

פינוי בינוי? יש שינוי באוויר ההרים
מספר הפרויקטים בשלבי תכנון שונים של פינוי-בינוי  קפץ מ10 בלבד בשנת 2013 ל-כ 40 בשנת 2017, תוכניות הנ"ל הצפויות להוסיף לעיר יותר מ-15,000 יחידות דיור חדשות סך הכל.
בכל הנוגע לתוכניות מאושרות, מדובר בכ 11 תוכניות מאושרות בשנת 2017 לעומת 3 בלבד ב-2014. על פי הנתונים, שמונה תוכניות שכבר אושרו למתן תוקף כוללות יחד כ-1,900 יח"ד סך הכל , דירות חדשות, כולל דירות חדשות המיועדות לבעלי הדירות הוותיקות.
 4 עד 5 תוכניות נמצאות היום בהפקדה בוועדה המחוזית, עם היצע צפוי של כ-1,300 יחידות דיור, ועוד 25 תוכניות עם היצע של כ-8000 יחידת דיור שנמצאות בשלבים מוקדמים יותר.


תמ"א 38 חיזוק מבנים
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2005, אז אושרה תמ"א 38 לראשונה, ועד לשנת 2013 הוגשו בסה"כ 259 בקשות להיתר בכל העיר.


2013-2014 שנות המפנה
בשנת 2013 הוגשו כ 15 בקשות, בשנת 2014 המספר קפץ לכ-40 בקשות, בשנת 2015 הוגשו כ 55 בקשות ובשנת 2016 מדובר כבר על כ 90 בקשות להיתר בנייה במסגרת תמ"א 38 חיזוק מבנים ברחבי העיר, עליה חדה של מאות אחוזים משנת 2013 אז החלו יזמים להבין כי עתיד הבניה בעיר מצוי בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית.
מבחינת היתרים בעיר, נכון להיום כבר ניתנו 85 היתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38. עוד כ 90 פרויקטים נמצאים בשלב אישור הוועדה, כ 20 פרויקטים בפרסום ושישה פרויקטים בבחינה על ידי מהנדס העיר וראשי אגף ההנדסה.
בירושלים, בדומה למקומות אחרים בארץ, רוב הפרויקטים (75%) שיצאו לדרך במסגרת תמ"א 38 הם במסלול הוותיק של חיזוק בניין ישן ותוספות בנייה, ורק 25% במסלול הריסה ובנייה מחדש.
רוב ההיתרים אושרו ברובע 4 של העיר, הכולל את השכונות גוננים, גינות העיר, בקעה עיר גנים, קרית היובל. ברובע 3 הכולל את השכונות בית הכרם, יובלים, גנים, הר נוף וגבעת שאול אושרו 19 היתרים, ברובע 5 הכולל את השכונות בית דוד, לב העיר והבוכרים אושרו 10 היתרים, וברובע 7 (הגבעה הצרפתית עיסוויה וא-טור) אושרו 6 היתרים. סך כל ההיתרים שאושרו כוללים יחד היצע של 2,044 דירות בסך הכל.

תב"ע 10038 או תוכנית 10038 מהי? 
עיר הבירה אופיינה בשלושה אזורי תכנון אסטרטגיים

אזור תכנון ראשון, ירושלים העתיקה:
האזור העתיק של הבירה, העיר בתוך החומות, הסמלים החשובים מצויים בעיר העתיקה וישנו איסור מחמיר לבניה באזור היסטורי זה.

אזור תכנון שני, ירושלים ההיסטורית:
רלוונטי עבור השכונות מחוץ לחומות והשכונות הוותיקות שנבנו עד אמצע שנות ה-50, באזורים אלו מקנה תוכנית 10038 זכויות בניה בגג הבניין בהיקף של 1.5 עד 2 קומות.
אזור זה כולל את השכונות: קטמון הישנה, רחביה, טלביה, בקעה, מושב גרמנית, בית הכרם, מושבה יוונית, בית וגן, וכו.

אזור תכנון שלישי, ירושלים  החדשה:
השכונות שנבנו בשנות ה 60 ולאחר שחרור העיר ב1967
נקבעו נווה יעקב, רמת אשכול, פסגת זאב, רמות  ארמון הנציב, גילה.
תוכנית 10038 מקנה זכויות בניה של 2.5 קומות.

לסיכומו של דבר, תוכנית מס' 10038 נועדה להתוות את הדרך לפיתוח ירושלים בהיבט של התחדשות העירונית, אשר לפי הנתונים הסטאטיסטיים לעיל מס' הפרויקטים להתחדשות עירונית צפויים לגדול משנה לשנה והשכונות הוותיקות ישנו פניהם.

כותב המאמר הינו יו"ר ומייסד של חב' אביב שני התחדשות עירונית בע"מ הפעילה באזור ירושלים וגוש דן.
www.avivshani.co.il

 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות?

      מלאו את הטופס או התקשרו 24/7 לטלפון 03-9411862          

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה