מאמרים בנושא תמ"א 38

תחום ההתחדשות העירונית באמצעות תמ"א 38 הפך לאחרונה למטוטלת. החלטות ועדות ערר ופסקי דין מנהליים הביאו בצד אחד לצמצום זכויות הבניה, ובצד שני עודדו התחדשות עירונית במישור ההצהרתי ובשם האינטרס הציבורי. התוצאה הינה חוסר וודאות שהדעת ושוק הבניה אינם סובלים.

נתחיל מהסוף ובצורה הכי פשוטה שאפשר: העלות הכוללת של שטח פלדלת בפרויקט הריסה ובניה במסגרת תמ"א 38 הינה כ – 10,000 ₪ למ"ר (תלוי במיקום); בניין טיפוסי בן 2 קומות מעל קומה מפולשת, סה"כ 2.5 קומות; התמ"א נותנת אפשרות לתוספת 2.5 קומות; מחיר המכירה הממוצע ברמת גן (לצורך הדוגמה) למ"ר שטח פלדלת בבניה חדשה הנו 21,000 ₪ למטר כולל מע"מ, כלומר ההכנסה האמיתית ליזם הינה כ 18 אלף ₪ למ"ר פלדלת. אם מסתמכים רק על זכויות הבניה שהתמ"א נותנת, היזם מוכר 1 מ"ר על כל 2 מ"ר שהוא בונה, כלומר הכנסה של 18 אלף ₪ על הוצאה של 20,000 ₪. 

לא ניתן שלא להגיע למסקנה אחת ויחידה: זה לא מספיק! בערכים הנ"ל בשביל רווח סביר היזם צריך למכור 2 מ"ר על כל 3 מ"ר שהוא בונה. או במלים אחרות בממוצע במרכז הארץ יש להכפיל לכל הפחות פי 3 את שטחי הדירות החדשות שיבנו עבור בעלי הדירות הקיימות כדי להוציא אל הפועל פרויקט הריסה ובניה של בניין קיים במסלול תמ"א 38. בפריפריה ובמקומות בהם מחירי המכירה נמוכים יותר היחס האמור צריך שיהיה גבוה יותר. 

אבל תמ"א 38 מוסיפה רק 2.5 קומות. אז מה עושים? מלקטים זכויות בניה, מפרשים את התמ"א באופן מרחיב עד כדי לוליינות משפטית, מנצלים כל תב"ע והקלה אפשריות, ומנסים כמעט בכוח להפוך את הפרויקטים הללו לכלכליים. 
אלא שקונסטרוקציה כזאת הינה רעועה מעצם טיבה. 

פרויקט תמ"א 38 מתחיל בניתוח זכויות הבניה האפשריות במגרש המסוים על בסיס מדיניות או הנחיות הרשות המקומית או הפרשנות הידועה של התמ"א נכון לאותו מועד. זוהי נקודת ההתחלה במסע מפרך הכולל שכנוע בעלי הדירות, מו"מ מסחרי, מו"מ משפטי, חתימת הסכם, הגשת בקשה להיתר ועוד שלבי ביניים היוצרים תהליך הנמשך בממוצע שלוש שנים(!) עד לקבלת החלטת היתר בתנאים של ועדה מקומית לתכנון ובניה. אלא שאז, כשהפרויקט הגיע לשלב המיוחל, מוגש ערר או מוגשת עתירה מנהלית, התוקפים את ההנחיות לאותו מועד, את המדיניות או פרשנות הועדה המקומית לחישוב זכויות הבניה מכח תמ"א 38, ובמציאות ההזויה שנוצרה בשנה האחרונה בארץ, מתקבלת החלטת ועדת ערר או עמדת היועמ"ש לממשלה, אשר משנות את הפרשנות ו/או את חישוב זכויות הבניה באופן רטרואקטיבי, וכל התהליך נעצר או מתבטל או אמור להתחיל מהתחלה. 

כך הוגשו עררים ו/או עתירות מנהליות לגבי אופן חישוב הקומה הטיפוסית, לגבי השאלה האם ומתי להוסיף זכויות בניה בגין הקומה המפולשת, לגבי מספר הדירות האפשרי בקומות נוספות, לגבי תקפותן של תב"עות אחרות, ועוד ועוד, חלקם ע"י מתנגדים דיירי וילות או בניינים חדשים שאין להם כל עניין בהתחדשות עירונית, וגם אין להם מה להפסיד שכן בועדות הערר מקובל שלא לפסוק הוצאות, כאשר כל הליך כזה עוצר כמובן את הפרויקט המסוים הרלוונטי אליו, וכן משרה אי וודאות על כל התחום, ולא אחת מאלץ את הרשות המקומית לשנות את הנחיותיה לחישוב זכויות הבניה. 

במשך כל השנים הללו בעלי הדירות המתגוררים בדירות ישנות בבתים מתפוררים חיים בחוסר וודאות, נעים מתקווה ליאוש. למכור את הדירה או לא, לשפץ או לא, לעבור דירה או לא, החיים נעצרים. הם לא מקבלים החלטות כי הם מצפים שהפרויקט שהחלו בו יושלם בהתאם להצהרות המבטיחות של הממשלה, וקברניטי המשק על חשיבותה של ההתחדשות העירונית למיגון וחיזוק הבניינים מפני רעידת אדמה וטילים, לייצוב שוק הנדל"ן ולהתחדשות הערים. ואל מי הם מפנים את צעקתם אם לא אל באי כוחם, עורכי הדין המייצגים אותם נאמנה, אלו שליוו אותם בעת חתימתם בעיניים מלאות תקווה וחשש על הסכם להריסת דירתם, המהווה בחלק מהמקרים כמעט את כל רכושם.  

בספטמבר 2015, בעקבות החלטה של ועדת הערר במחוז מרכז וחוות דעת של היועמ"ש לממשלה שהוגשה במסגרת עתירה מנהלית, אשר צמצמו משמעותית את הפרשנות לפיה חושבו זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38, קרסו כל המערכות. הועדה המקומית ברמת גן הודיעה כי לא תקבל בקשות חדשות, התקשורת רעשה מכתבות, והמועצה הארצית לתכנון ובניה וועדת הכנסת להתחדשות עירונית בראשות חה"כ אלי כהן, נזעקו לטפל בנושא ופתחו את העניין לדיון ציבורי, במטרה לנסח שינוי מהיר לתמ"א 38 אשר יבהיר את אופן חישוב זכויות הבניה במסגרת מסלול הריסה ובניה של תמ"א 38, יקנה וודאות ויאפשר הגשמת מטרותיה הציבוריות של התמ"א. 

מחברי מאמר זה, נטלו חלק בדיונים הללו ואף הגישו נייר עמדה של לשכת עורכי הדין עם הצעות מעשיות בעניין. עמדת לשכת עורכי הדין היתה ועודנה כי זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 מטרתן אחת: לאפשר לבעלי הדירות אזרחי מדינת ישראל לקבל דירה חדשה מותאמת להווה ולעתיד במדינה מפותחת, תחת דירתם שנבנתה לפני עשרות שנים, ושהתאימה לישראל אחרת, שחלפה ואיננה. בעוד ערוצי התקשורת נמלאו כותרות לגבי פרשנות מרחיבה אליבא עו"ד מיכה גדרון בתפקידו כיו"ר ועדת ערר לעומת לגבי פרשנות מצמצמת של היועמ"ש לממשלה ואחרים, כגון בשאלה האם הבסיס לתוספת הזכויות הוא שטח הקומה הקיימת בפועל או שטח הקומה שניתן לבנות לפי התב"ע שבתוקף, באה לשכת עורכי הדין וטענה כי הבחירה צריכה להיות בגבוה בין השניים, על מנת לאפשר גם לבניינים צפופים ו/או הבנויים במגרשים עליהם חלה תכנית הפקעה סיכוי להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה.    

ביום 3.11.15 פרסמה המועצה הארצית לתכנון ובניה נוסח מוצע לשינוי לתמ"א 38, אשר זכה לכינוי שינוי 3 א'. השינוי המוצע הכריע לטובת שטח קומה תב"עית ולא שטח קומה קיימת בפועל, מה שאומר שבמקרים מסויימים הדבר יוסיף זכויות בניה אולם במקרים אחרים להפך, וכן התייחס לשאלות נוספות כגון לזכויות הבניה בגין הקומה המפולשת. אלא שהשינוי עבר לאחר פרסומו לשמיעת התנגדויות והערות ווצפויים לעבור עוד מספר חודשים עד שיאושר. בינתיים התעוררה מחלוקת כיצד לחשב את זכויות הבניה בתקופה הנוכחית. הרי קיימים מאות פרויקטים בתהליך, בשלבי אישור בקשות היתר. אי אפשר לעצור את הכל מצד אחד, ומצד שני מה ההיגיון לאשר בקשות לפי מדיניות קודמת שידוע כי היא צפויה להשתנות. המחלוקת נותרה ללא פתרון. לשכת עורכי הדין פרסמה נייר עמדה לפיו יש להתייחס אל שינוי 3 א' כהנחיה מצד המועצה הארצית לתכנון ובניה, המהווה את הסמכות העליונה בענייני תכנון ובניה. מצד שני סגן היועמ"ש לממשלה פרסם חוות דעת לפיה יש לנהוג לפי המדיניות הקודמת. ושוב הודיעה עו"ד אביבית מאור נמרודי, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת גן כי היא מקפיאה את הכל, שכן אין טעם לאשר כעת בקשות להיתר שיתבטלו בעוד מספר חודשים. משיכת חבל. צעד קדימה – שניים אחורה. 

בין לבין אורבת בשקט סכנה חדשה לתחום ההתחדשות העירונית. לאחר ביטול הפטור ממס שבח למכירת דירה מדי ארבע שנים נותרו שני סוגי פטורים ממס שבח: פטור לדירה יחידה ופטור הנובע ממנו ליורשים שירשו דירה שהיתה דירה יחידה. ואולם הפטור הנ"ל חל אך ורק על דירה בנויה. במקרה שהמוריש הלך לעולמו בתקופה שבה הדירה נהרסה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית – יורשיו יאבדו את האפשרות למכור את הדירה החדשה שיקבלו בפטור ממס שבח. חלק גדול מהדירות בבניינים המיועדים ומתאימים להריסה ובניה הנן בבעלות אנשים מבוגרים אשר עושים זאת לטובת יורשיהם אשר בעצמם מעורבים בקבלת ההחלטה. במידה והחוק לא יתוקן באופן שישמר את מעמדה של דירת הירושה – תתכן התנגדות לגיטימית ומוצדקת מצד אנשים אלה לביצוע התחדשות עירונית בבניינים שלהם. בנוסף לכך מונחת על המדוכה הצעת חוק חדשה המציעה להתנות את הפטור ממס שבח לדירת ירושה במכירתה בתוך שנה מיום פטירת המוריש. אולם אם טווח השנה הזאת נופל בתקופת הריסת הבניין במסגרת פרויקט התחדשות עירונית – כי אז הפטור החל אך ורק על דירת מגורים בנויה לא יחול. גם כאן, ככל והצעת החוק תתקבל ואם היא לא תחריג מתחולתה את הדירות שייהרסו במסגרת פרויקטים של הריסה ובניה, צפויה התנגדות מצד אנשים מבוגרים ויורשיהם. כותבי מאמר זה העבירו לח"כ אלי כהן, יו"ר וועדת הכנסת להתחדשות עירונית נייר עמדה בעניין.

ואם כבר הזכרנו ברשימה זאת פעמיים את חה"כ אלי כהן, יש לציין כי לא עובר שבוע מבלי שהוועדה בראשותו מפרסמת הצעה או קריאה שמטרתן לעודד ולקדם את תחום ההתחדשות העירונית בישראל, לפתור כשלים ולהסיר חסמים. תפקיד זה מיועד לרשות להתחדשות עירונית אשר עומדת לקום, אולם בינתיים מי שממלאת את החלל היא וועדת הכנסת הנ"ל.
 

* עו"ד עמית ארד מומחה ליצוג דיירים בהתחדשות עירונית, ראש מחלקת ייצוג דיירים במשרד עורכי דין אברהם ללום ושות'.  עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עוה"ד ויו"ר משותף של פורום המקרקעין הארצי של לשכת עוה"ד, מחבר הספרים מורה  דרך לתמ"א 38 ופינוי בינוי.   

http://www.lalumlaw.co.il